Придбання нерухомості в інвестиційних цілях поступово повертається. Якщо в 2008 році до 10% квартир купувалися для примноження коштів, то на піку кризи в цьому сегменті ринку залишилися тільки професійні гравці. Але в 2011 році тренд розвернувся.
Сукупність таких факторів, як намітився у другому півріччі невеликий, але стійке зростання цін на житло, а також зниження до літа ставок по банківських депозитах до плачевних 5-7% річних у рублях, змусили петербуржців знову розглядати нерухомість як найбільш надійний засіб захисту і примноження накопичень, пише сайт кейтеринг в киеве. Однак прибутковість вкладень залежить від правильного вибору стратегії та об'єкта. Кореспондент БН розбиралася, які квартири краще всього підходять інвесторам.
Вибір стратегії
До кризи основним інструментом отримання доходу з нерухомості було зростання ринкових цін. Зараз ціни практично не зростають, і цей «спосіб капіталізації» працює тільки щодо квартир, придбаних у споруджуваних будинках. Чим на більш ранній стадії купується майбутня квартира, тим вище може виявитися приріст вкладених коштів - до 100% за два роки. Але й ризики зростають багаторазово (про особливості вибору таких квартир розповімо в окремій публікації).
Менш ризикований спосіб отримати прибуток від володіння нерухомістю - покупка квартир для подальшої здачі в оренду. У рентної стратегії є один мінус. «Перспективи подорожчання житла, придбаного на вторинному ринку, досить туманні. Як показує досвід останніх років, ціна може не тільки не зрости, а й знизитися », - нагадує генеральний директор« Первого іпотечного агентства »Максим Єльцов. Дійсно, за даними БН, середня ціна пропозиції на вторинному ринку за два останні роки зросла на 8,2%, до 89 тис. руб. за кв. м. Тобто середньорічна капіталізація була нижче рівня інфляції. А якщо порівнювати поточні ціни з січнем 2009-го, то нинішній показник виявляється на 10% нижче. Так що людина, яка вклала в покупку квартири в той період, поки виявляється в програші.
До плюсів рентної стратегії відносяться мінімальні ризики покупця. Житло на «вторинці», на відміну від придбаного в споруджуваному будинку, існує цілком реально і зримо. Якщо до того ж угода купівлі-продажу відбувається за допомогою професійного ріелтора, а право власності на куплений об'єкт (титул) страхується, то за збереження вкладених коштів можна взагалі не хвилюватися. Другий плюс - можливість отримувати постійний грошовий потік буквально з першого місяця володіння. Швидкість підбору орендаря і вартість оренди безпосередньо залежать від правильного вибору об'єкта.
Вибір сегменту
Якщо сума, призначена для інвестування, передбачає варіативність рішень, то, перш за все, слід визначитися з розміром квартири, що купується і з кращим ціновим сегментом. Здавалося б, максимальний дохід можна отримати від здачі в найм елітної квартири. За даними агентства нерухомості «Бекар», найдорожча пропозиція кінця минулого року в Санкт-Петербурзі було порівнянно з московським - пропонувалося зняти квартиру в клубному будинку за 1,1 млн руб. в місяць. На другому місці за вартістю знаходиться п'ятикімнатна квартира площею 490 кв. м в ЖК «П'ятий елемент», що здається за 700 тис. руб. в місяць. Далі слід ряд пропозицій за 300-400 тис. в місяць. Однак у даних випадках мова йде про ексклюзивні варіантах - у цілому ж професіонали відносять до елітних квартири вартістю вище 14 млн руб., Що здаються за ціною від 60-70 тис. руб. в місяць. Як зазначають фахівці групи компаній «Авентін», прибутковість таких об'єктів сьогодні невелика, тому що термін їх окупності становить 15-20 років.
Перспективи капіталізації також неочевидні. «Коефіцієнт заповнюваності об'єкта обернено пропорційний його ексклюзивності та ціною. Хоча власники дорогих квартир намагаються убезпечити себе, включаючи в договір пункт про виплату штрафних санкцій у разі дострокового розірвання договору, вони ризикують сильніше, ніж власники квартир економ-класу: елітні квартири можуть експонуватися до півроку », - попереджає генеральний директор компанії« Авентін-Нерухомість »Антон Баранов. Аналогічним чином ситуація з ліквідністю подібних об'єктів.
Тому в разі виникнення дилеми: купити одну квартиру за 15 млн руб. або п'ять по 3 млн руб., - фахівці настійно рекомендують зупинятися на другому варіанті. «Інвестор у такому випадку страхує себе від помилок - навіть якщо одна з п'яти куплених квартир виявиться малопривабливою для орендарів, це не фатально. Та й кількість охочих зняти житло економ-класу в місті на порядок вище », - пояснює Максим Єльцов. Якщо інвестор вирішити згорнути свій маленької «бізнес», зробити це йому також буде нескладно. Як повідомив БН президент Санкт-Петербурзької палати нерухомості Дмитро Щегельський, приблизно 65% купівельного попиту в 2011 році довелося на об'єкти вартістю до 4,5 млн руб., При цьому найбільш помітно, на 8% протягом року, підросла ціна на однокімнатні квартири вартістю до 3 млн руб.
За даними Міський довідкової служби з нерухомості «Квартирне Питання», за підсумками IV кварталу 2011 року середня ринкова орендна ставка однокімнатної квартири склала 20 тис. руб. на місяць (з початку року вона збільшилася на 10,6%). Двокімнатної квартири - 27 тис. руб. (Додала з початку року 13%). Орендна ставка на трикімнатні квартири в грудні склала 35,7 тис. руб. (Зростання - 10% з початку року).
Найдорожчими районами Петербурга для наймачів залишаються Центральний (середня ставка оренди 29 тис. руб. В місяць за однокімнатну квартиру), Петроградський (26 тис. руб. В місяць) і Адміралтейський (24 тис. руб. В місяць).
Висока ліквідність і швидкість пошуку квартиронаймача - головні переваги об'єктів в класі «економ». Ні про які надприбутки від здачі в оренду не йдеться. Наведемо приклад: середня однокімнатна квартира в задовільному стані з зручною локацією обійдеться покупцеві в 3,2 млн руб. Якщо консервативно припустити, що вона здана в оренду за 18 тис. руб. в місяць плюс квартплата, то, без урахування податків, на повернення інвестицій піде майже 15 років. «Найчастіше, купуючи житлову нерухомість не для власного проживання, люди сподіваються в першу чергу не на отримання доходів, а на захист свого капіталу, - пояснює Антон Баранов. - Ну або керуються такими міркуваннями, як бажання забезпечити житлом підростаючих дітей ».
До речі, у згаданій ситуації - покупка квартири дитині «на виріст» - можна використати досить цікаву схему для отримання інвестиційного доходу. Якщо у батьків немає всієї суми на руках, але є стабільна робота з «білими» зарплатами, варто подумати про залучення іпотечного кредиту, який буде покриватися за рахунок здачі квартири в оренду. Покладемо, в розглянутому вище прикладі власні кошти (початковий внесок) склали 2 млн руб. При цілком середньої для ринку ставкою в 12-13% річних по рублевих кредитах батьки будуть повинні повертати банку 16-17 тис. щомісячного, що трохи нижче, ніж передбачуваний дохід від здачі квартири в оренду. Таким чином, вклавши 2 млн руб., Родина отримає квартиру, вартість якої, навіть без зміни ринкової ціни, виявляється на 1,2 млн вище. Але ефективної ця схема буде лише в тому випадку, якщо сума власних коштів становить більше половини вартості об'єкта, а квартира безумовно приваблива для орендарів.
Вибір квартири
«Підходити до вибору житла для здачі внайми треба принципово інакше, ніж для власного проживання: виходити треба з смаків і переваг передбачуваного орендаря», - попереджає Максим Єльцов. Популярність квартири в орендаря в першу чергу залежить від локації - чим ближче об'єкт до метро, тим більшим попитом він користується. Серед квартир з однаковою транспортною доступністю найбільш затребувані розташовані в центральних районах міста. Найвищі ставки оренди на квартири в історичному центрі: Центральному, Петроградському, Василеостровського, Адміралтейському районах. Вони як правило вище, ніж у аналогічних варіантів на околиці міста, на 20-40%.
Наступне, на що варто звернути увагу - технічний стан будинку та під'їзду. Воно повинно бути навіть краще, ніж у тому випадку, коли квартира купується для себе. «Купуючи вподобану вам квартиру з будинку з облупленим фасадом, ви розраховуєте, що протягом декількох років керуюча компанія або місто під натиском мешканців знайдуть кошти на ремонт. Орендар не мислить такими категоріями довгостроковими, він знімає квартиру на рік-два. І хоче жити в нормальних умовах тут і зараз », - стверджує Максим Єльцов.
Наступний критерій - стан самої квартири. Заощадити, купуючи «убите» житло, не вдасться - вартість ремонту набагато перевищує різницю в цінах між відремонтованими і запущеними квартири. Витрати на приведення однокімнатної квартири в порядок складуть від 500 до 800 тис. руб. В ідеалі добре б знайти квартиру, яка потребує ремонту і виставлену на продаж разом з меблями та технікою. Наявність пральної машини та вбудованих кухонних меблів практично завжди є обов'язковою вимогою орендарів. Нарешті, треба постаратися дізнатися, що за сусіди проживають поруч. Жоден кварірос'емщік не погодиться довго терпіти нічні гулянки чи бешкети за стіною.