Запити наших співвітчизників, придивляються до нерухомості в США, до болю передбачувані: подавай їм Майамі! В окремих випадках хочуть в Нью-Йорк, рідко-в Каліфорнію. Що ж-велика Америка, а відступати нікуди?
Розберемося, у чому причини цієї загадкової пристрасті до тропічного курорту у Флориді, розглянемо поточну ситуацію з цінами на ринку нерухомості цього штату і дізнаємося, чи є все-таки у величезній Америці альтернативи йому, пише сайт юридические консультации.
Престижні тропіки
Звичайно, Майамі обожнюють не тільки росіяни. До столиці Флориди щорічно спрямовуються тисячі туристів і сотні бажаючих обзавестися своїм житлом-це і самі американці, і іноземні громадяни. Останні здійснюють чверть всіх покупок нерухомості в країні. За статистикою, найбільше у Флориді традиційно купують англійці, німці, канадці, венесуельці, бразильці, і тільки потім в цьому списку йдуть вихідці з Росії та країн СНД.
Їх усіх легко зрозуміти: жити в Майамі надзвичайно комфортно. У першу чергу через м'якого субтропічного клімату-середньорічна температура повітря і води становить +24 ° С, 350 днів на рік світить сонце. Білосніжний пісок, що вистилають 40 км прибережної зони, надає неповторний блакитний відтінок водам Атлантичного океану. Тепла течія Гольфстрім, що проходить зовсім поруч із узбережжям, дарує любителям моря величезне різноманіття підводної флори і фауни. Майамі і його околиці-буквально рай для тих, кого цікавить південна природа. Взяти хоча б Parrot Jungle-тропічний парк, де представлено понад 1100 різних видів птахів і більше 1200 видів рослин; тут же можна побачити гігантських черепах, алігаторів і інших рептилій.
У Майамі існує багата інфраструктура для туристів: сотні ресторанів, барів, нічних клубів, курортних комплексів, готелів, гольф-полів, десятки парків відпочинку, торгових центрів ... Атракціони, стадіони, тенісні корти, казино, і навіть хокейна арена-все це дало місту можливість стати світовим центром індустрії розваг і відпочинку.
Серед «зірок»
Росіянам Майамі був давно знайомий по популярних голлівудських фільмів, і тепер багато заможні люди прагнуть обзавестися в цьому раю власним будинком. Сюди їдуть насолоджуватися відпочинком, відправляють на тривале проживання дітей і батьків, а в перспективі, на пенсії, деякі мріють остаточно пустити тут коріння. Крім того, куплене житло деякі використовують як резиденцію компанії, де можна приймати високопоставлених гостей і партнерів по бізнесу. Наші співвітчизники вже утворили в Майамі ціле співтовариство, в якому чимало великих підприємців, відомих спортсменів, акторів, «зірок» естради, шоуменів і т. д. В результаті володіння майном на цьому курорті стало ознакою високого статусу та добробуту його власника.
За спостереженнями Олени Грейді, провідного брокера компанії Big International Realty, в більшості своїй російські клієнти воліють купувати кондомініуми-квартири в житловому комплексі з професійним управлінням. Переваги такої покупки очевидні-всю турботу про апартаменти, в тому числі і здачу в оренду, бере на себе керуюча компанія, а тому для цього не потрібно постійної присутності власника в країні. Через великий потік туристів проблем з орендарями не виникає. За оцінкою ріелторів, річний дохід від оренди складає близько 8-10% від суми угоди.
Павло Трифонов, представник компанії A & I Broadway Realty в Москві, нагадує: «Іноземний інвестор в США має такі ж права, як і американський. Інвестиційний клімат в країні дуже сприятливий, система партнерських взаємин добре продумана, що виключає ризики, присутні на інших ринках. Найголовніше-в США, на відміну від Росії, практично не буває афер з нерухомістю. Так уже влаштована Америка ».
Ціни падають-підхоплюйте!
Теплий клімат і піщані пляжі не залежать від кон'юнктури, але зараз росіян приваблює і значне зниження цін на нерухомість. Тепер зробити дуже вдалу покупку можуть навіть ті, для кого раніше ціни в Майамі «кусалися». За даними Асоціації ріелторів Майамі, середня ціна об'єкта в місті становить сьогодні $ 275-300 тис. Будинок на одну сім'ю може обійтися в $ 500 тис. і вище, квартири на пляжі (площею до 180 кв. М)-від $ 300 тис., а в кращих «спальних» районах (Aventura, Sunny Isles, Hallandale, Hollywood, Miami Downtown)-від $ 200 тис. Для більш платоспроможних покупців, звичайно, існують пропозиції за цінами від $ 1 млн до $ 52 млн і більше. Проте наголошується, що елітні квартири площею близько 150 кв. м у висококласних комплексах, що пропонувалися по $ 2 млн, впали в ціні до $ 1,5 млн.
«Таке різке зниження цін викликало незвичайну активність з боку іноземних інвесторів з Венесуели, Бразилії, Канади та Росії, а також з північних штатів США,-каже Олена Грейді.-Завдяки вжитим заходам уряду щодо державної допомоги іпотечним програмам обстановка поліпшується і стабілізується. До того ж, як свідчать експерти ринку, це зниження цін-тимчасовий чинник. Згідно з останніми даними, ціни на квадратний метр в Майамі не тільки перестали знижуватися, але і в окремих випадках знову демонструють невелике зростання ».
Не Маямі єдиним
Багато покупців нерухомості не обмежують регіон пошуку тільки містом Майамі-адже в штаті Флорида багато інших місць, нехай і не настільки знаменитих, але відмінно підходять для відпочинку і спокійного життя. За спостереженнями ріелторів, у росіян найбільш популярні міста Орландо (Orlando), Сарасота (Sarasota), Тампа (Tampa), Форт-Майерс (Fort Myers) і Форт-Лодердейл (Fort Lauderdale). Найбільш затребувана нерухомість-це кондомініуми, будинки, вілли в південно-східній частині штату. Багатоквартирні будинки в цій місцевості, а також об'єкти в Орландо і Голлівуді (Hollywood, не плутати зі столицею кіноіндустрії в Каліфорнії!) Ідеально підходять для інвесторів-тобто покупців, які мають намір у першу чергу отримувати дохід. Тим же, хто купує житло для проживання і відпочинку, можна розглянути Форт-Лодердейл. Сім'ї, які прагнуть дати освіту дітям, вибирають передмістя Маямі Aventura і Sunny Isles або університетське місто Тампа.
Падіння цін на нерухомість торкнулося всіх населених пунктів Флориди, і квартири в містах штату зараз відрізняються незвичайною доступністю. Так, в житловому комплексі, розташованому в престижному районі Орландо, в декількох хвилинах їзди від всесвітньо відомих парків розваг, продаються апартаменти за $ 52 900. При цьому продавець стверджує, що вони приносять до 10% річних чистого доходу. У діловому центрі міста Тампа, в безпосередній близькості від престижного University of South Florida, пропонується квартира за $ 61 900, чистий дохід від якої складе до 9,5% річних. Апартаменти з 2 спальнями площею 127 кв. м в Форт-Лодердейлі, в декількох кроках від океанського узбережжя, пляжу і річки, коштують $ 250 тис.; на території комплексу є басейн, тенісний корт, фітнес-центр, бібліотека.
Однак не скрізь можна розраховувати на постійний рентний дохід-частина будинків у Флориді періодично пустує. Ось що каже Павло Трифонов: «Ціни на нерухомість у маленьких містах цілком доступні, стабільні і в останні роки не змінюються. Не так давно багато інвесторів вкладалися в нерухомість в невеликих містах штату Флорида, наприклад, Палм Кост (Palm Coast). За $ 100-200 тис. там можна купити гарний будинок з басейном. Місце ідеально, щоб спокійно зустріти старість. Але з інвестиційної точки зору ця нерухомість не приносить доходу вже протягом кількох років ».
Тим не менш, у відношенні перспектив ринку нерухомості Флориди ріелтори випромінюють непохитний оптимізм. «Як стверджують аналітики, падіння цін на ринку американської нерухомості досягло критичного мінімуму-нижче вони точно не опустяться. Кількість продажів і статистика ринку свідчать про явну стабілізації економіки країни, до того ж і держава підтримує закордонних інвесторів, надаючи спеціальні інвестиційні проекти. В обмін на свій грошовий внесок у розвиток економіки вони отримують легалізацію в країні і можливість списання з податків витрат на поїздки,-розмірковує Олена Грейді.-Така ситуація призведе не тільки до повернення колишнього рівня цін, але і дасть передумови до зростання. Позитивні фактори-постійна демографічне зростання, обмеженість території та інвестиційна привабливість-роблять наш регіон особливо перспективним ».
У Нью-Йорк ...
Крім Флориди, інтереси росіян в США поширюються в основному на Нью-Йорк і трохи на Каліфорнію. В інших регіонах росіяни купують нерухомість в приватних інтересах. Наприклад, деяка кількість фахівців нафтової галузі працює в Х'юстоні і, відповідно, набуває там квартири.
«Маямі завжди був особливим місцем, де покупка нерухомості вважається статусної і престижною. Але, безумовно, в Америці є й інші, не менш популярні місця. У верхньому ціновому сегменті, за статистикою, більше половини угод на суму більше $ 20 млн були укладені (крім Флориди) в штатах Нью-Йорк, Каліфорнія і Колорадо »,-констатує Михайло Титов, фахівець із зарубіжної нерухомості компанії Moscow Sotheby's International Realty.
«На відміну від Майамі, де переважна більшість людей купує житло виключно для відпочинку, щоб проводити відпустки, зустрічати старість, Нью-Йорк-місто, де є все для соціально активної людини: найбільші світові ділові та фінансові центри, всесвітньо відомі навчальні заклади. Є й пляж, і росіяни спільноти,-розмірковує Павло Тріфонов.-Тут кожен може задовольнити будь-які запити ». Додаткова зручність-два прямих рейси з Москви кожен день.
Зниження цін в період кризи було в Нью-Йорку мінімальним і короткостроковим. Величезний орендний попит, можливості кредитування, інтерес до нерухомості з боку іноземних інвесторів і великий платоспроможний попит городян-все це говорить про міцність цього ринку. «Умови для купівлі та подальшого комерційного використання нерухомості там дуже гарні, а інвестиції перспективні. В даний час в Нью-Йорку як ніколи вигідно брати іпoтечние кредити. Процентна ставка в США дуже низька (3-4%), але банки, як правило, вимагають від покупця початкового внеску в розмірі 40-50% від вартості об'єкту »,-повідомляє Павло Трифонов.
Ціни на квартиру з однією спальнею на Манхеттені починаються приблизно від $ 550 тис. Квадратний метр апартаментів преміум-класу в середньому коштує $ 30-40 тис.
... І на другий берег
Каліфорнія також популярна серед росіян, перш за все чудовою погодою цілий рік, красивою природою і особливим, «каліфорнійський» стилем життя. У Лос-Анджелес також є прямий рейс з Москви, але лише раз на тиждень.
Для інвестора, зацікавленого в доході від оренди, Лос-Анджелес і Сан-Франциско становлять менший інтерес, ніж Нью-Йорк, оскільки ці міста більше постраждали від кризи і орендний ринок там не так розвинений. Тим не менш, тих, хто хоче не тільки інвестувати, але і користуватися придбаною нерухомістю, може зацікавити покупка за низькою ціною з метою ремонту або в розрахунку на збільшення ринкової вартості житла після поліпшення загальної економічної ситуації в країні. Наприклад, купивши в хорошому районі Лос-Анджелеса будинок у поганому стані, можна відремонтувати його і перепродати з прибутком-но тільки в тому випадку, якщо у власника є хороший досвід здійснення таких проектів. А от експерименти з каліфорнійською нерухомістю у високому ціновому діапазоні, як вважають експерти, можуть зараз вийти боком.
Найдешевші квартири штату зараз-в Лос-Анджелесі. У старих будинках апартаменти з двома спальнями коштують $ 70-110 тис., котедж 120 кв. м у житловому комплексі на березі океану-$ 220 тис. На знаменитому курорті Санта-Барбара (Santa Barbara) найдешевший кондомініум (74 кв. м з однією спальнею) коштуватиме $ 200 тис., а трохи більше, площею 110 кв. м і з двома спальнями,-вже $ 330 тис.
«Можливість широкого вибору об'єктів нерухомості за типом, ціною і розташуванню-одна з переваг США. Тільки за минулий рік на ринку житлової нерухомості за участю міжнародних інвесторів було скоєно угод на суму більше $ 82 млрд »,-підсумовує Михайло Титов.