Ринок житлової нерухомості складний, різноманітний, динамічний.
У процесі його розвитку і становлення виникає безліч проблем, питань, що знаходять відгук у експертів, аналітиків і фахівців цього ринку. Вони дають коментарі подіям, оцінюють ситуацію, що склалася, висловлюють свою думку, пропонують варіанти вирішення тих чи інших проблем. У даній статті увазі читачів представлена найбільш цікава та актуальна інформація про проблеми та перспективи розвитку ринку від його професійних учасників.
Так жити не можна
Сергій жида, президент Московської асоціації ріелторів
Головною больовою точкою російського будівельного бізнесу є відсутність певних правил гри, внаслідок чого забудовники та інвестори змушені постійно шукати компроміс з органами влади, що гальмує розвиток даного сегмента економіки і знижує інвестиційну привабливість проектів. Цей компроміс доводиться шукати практично на всіх етапах будівництва - починаючи з отримання численних дозволів і закінчуючи здачею реалізованого житлового об'єкта в експлуатацію. При цьому владні структури на місцях мають всі повноваження для того, щоб нав'язати забудовнику, можна сказати, кабальні обтяження з будівництва інфраструктури, призначити немислиму кількість перевірок, увергнути його в непідйомні кредити. А все тому, що в бюджетах різних рівнів не передбачені кошти на будівництво об'єктів інфраструктури - як соціальної, так і комунальної. У результаті порушуються строки спорудження і здачі об'єктів, проекти найчастіше втрачають свою привабливість, знижується їх рентабельність, страждає ділова репутація забудовників та інвесторів. Я вважаю неприпустимим будівництво інженерних мереж та соціальних об'єктів на гроші пайовиків, оскільки це є прямим порушенням Закону про дольову участь у будівництві (Федеральний закон № 214). Кожен з цих питань девелопери московського регіону піднімають на всіх рівнях, включаючи Московську асоціацію ріелторів і Національну асоціацію девелоперів, і закликають державу вжити заходів для їх вирішення. Упевнений, що в підсумку наші зусилля повинні увінчатися успіхом, тоді і плани держави щодо забезпечення житлом громадян Росії стануть реальними і здійсненними.
Нерухомість і транспорт
Ганна Соколова, керівник департаменту експертизи проектів компанії «МІЕЛЬ-Новобудови»
При проектуванні та погодження житлових проектів у Москві все більше уваги приділяється транспортної ситуації в районі забудови. Протягом останніх п'яти років в Москві спостерігається надмірна завантаженість міської транспортної системи. Сформована в місті ситуація характеризується не інакше, як транспортний колапс. Як правило, в якості основної проблеми називають історично сформовану радіально-кільцеву схему планування міста. Але крім цього поточна ситуація зумовлена рядом додаткових факторів, серед яких висока щільність населення (100,2 чол. / га). Це майже в два рази вище, ніж у найбільших мегаполісах світу. При цьому низька щільність вулично-дорожньої мережі - 3,3 км / кв. км, що в два - чотири рази нижче показників інших столиць великих держав. Слабка система поперечних зв'язків між радіальними автошляхами і відсутність дублюючих напрямків додають негативу до транспортних проблем. Але піти від сформованої радіально-кільцевої дорожньої схеми на вже забудованій території фактично неможливо. Найбільш реально це зробити на нових територіях, що приєднуються до міста. Найчастіше використовуються комбіновані схеми планування дорожньої мережі, що враховують гідності одних і усувають недоліки інших. Наприклад, для віддалених районів міста більше підходить радіально-кільцева схема. Планування центру міста для збільшення його пропускної здатності краще організувати по прямокутній системі. У цьому випадку транспортні потоки в центрі міста розподіляються за різними прямолінійним магістралях, а не концентруються, створюючи пробки.
Чи є в Москві дешеве житло?
Світлана Бирине, керівник департаменту міської нерухомості компанії «НДВ-Нерухомість»
Найдешевші квартири, що пропонуються на продаж на вторинному ринку московського житла, - це малогабаритні однушки вартістю від 3,8 млн руб. Саме за такою ціною продаються однокімнатні квартири площею 23 кв. м з кухнею 3 кв. м в окраїнних районах Москви. Для тих, хто не володіє такою сумою, вхідним квитком на ринок столичного житла можуть стати кімнати в комунальних квартирах. Купити таке житло можна в середньому за ціною від 2 млн руб. Але бувають на ринку і більш дешеві варіанти. Це, як правило, недоглянуті квартири і кімнати, які потребують ремонту. Так зване вбите житло. Що стосується кімнат, то, незважаючи на триваюче розселення комунальних квартир, що залишилися від радянського періоду, вони ще й досі з'являються в житловому фонді, навіть у відносно нових будинках. Це результат сімейних обмінів, різних угод з частками квартир. Попит на кімнати, особливо з боку приїжджих до Москви, помітно випереджає пропозицію. Слід зазначити, що дешеве житло поступово вимивається з ринку столичної нерухомості, і пошук таких квартир забирає багато часу, але відносно невисокі ціни приваблюють покупців. Таке невелике за габаритами житло, навіть будучи розташованим у старому старому будинку, продається завжди. Уявіть собі квартиру, де площа кухні складає всього 3 кв. м. Проживання тут комфортним не назвеш, але при виставленні адекватної ціни такі квартири знаходять свого покупця дуже швидко.
Про податок на нерухомість
Олег Самойлов, генеральний директор компанії «РЕЛАЙТ-Нерухомість», координатор Міжрегіонального партнерства ріелторів
Багато громадян Росії з прихованим страхом чекали змін порядку оподаткування нерухомості в новому 2012 Адже, незважаючи на те що в основу нового єдиного податку на нерухомість владою була закладена абсолютно правильна ідея - забезпечити взаємозв'язок між розміром податкових платежів та реальною ринковою вартістю майна, широкої громадськості залишався незрозумілий механізм оцінки, пропонований владою для коректного визначення ринкових цін. Значить, в рамках застосування нової системи оподаткування не була виключена перспектива виникнення всіляких перекосів, породжених некоректністю оцінок, що могло призвести до суттєвого і не завжди справедливого збільшення податків. Про те, що нова система в поточних умовах неодмінно виявиться далекої від досконалості, попереджали багато експертів ринку нерухомості. І голос фахівців був почутий: як повідомила міністр економічного розвитку Ельвіра Набіулліна, введення єдиного податку на нерухомість в РФ можливо не раніше ніж через п'ять років. Новий податок, покликаний забезпечити взаємозв'язок між розмірами платежів та ринковою вартістю нерухомості, в даний час неможливо ввести через незавершеність процесу формування єдиного кадастру нерухомого майна та відсутність достовірних даних про реальних ринкових цінах угод з нерухомістю. При цьому якщо першу з названих проблем - створення кадастру - цілком можливо вирішити в осяжному майбутньому, то з другої ситуація далеко не однозначно. Питання з оцінкою нерухомості вимагають подальшого уважного розгляду.
Ринок новобудов в 2012 р.
Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови»
Якщо в 2012 р. в Москві не спроститься процедура отримання дозволу на будівництво і на ринок не вийдуть нові проекти, то обмежений обсяг пропозиції може викликати зростання цін. Що стосується Московської області, то в її містах минулий рік можна назвати роком будівельного буму. Фактично кожен місяць починалося будівництво великих об'єктів сукупною площею 300-500 тис. кв. м. Всього у 2011 р. в області введено близько 6,7 млн кв. м. У 2012 р. переорієнтація забудовників на зведення житла в Підмосков'ї продовжиться. За рахунок активного будівництва очікується істотне збільшення обсягів новобудов, які можуть перевищити докризові значення. Московська область приваблює забудовників більш спрощеною процедурою отримання початково-дозвільної документації та можливістю реалізації великих проектів комплексного освоєння територій. Одним з головних подій 2011 р. стало приєднання до Москви частини територій Московської області, зокрема Люберецких полів аерації, а також створення столичного федерального округу зі збільшенням території Москви в 2,5 рази. Освоєння приєднуються площ займе багато років. Можливо, наступного року будуть озвучені конкретні плани і терміни щодо розвитку цих земель. Планується, що нові території офіційно будуть столичними вже в січні 2012 р. Зараз вартість житла у спальних районах південній частині Москви у районі МКАД на 20-30% вище, ніж у сусідніх районах Нової Москви. У 2012 р., після затвердження відповідних документів, можна чекати скорочення цієї цінової різниці.