Поступово набирає обертів комплексне малоповерхове будівництво має сьогодні як затятих прихильників, так і противників
Противники вважають, що «малоповерхівок» - спосіб витримати в прийдешній другої хвилі кризи, житло, вигідне як девелоперів, так і приватним інвесторам саме тим, що воно невелике за форматом. Прихильники ж стверджують, що криза тут ні при чому, і тенденція малоповерхової забудови має зовсім інші корені: вона вигідніше, екологічніше, швидше, а тому за нею майбутнє. Прислухаймося до думки експертів у даній сфері і звернемося до досліджень НАМІКС (національного агентства малоповерхового і котеджного будівництва).
Про що говорять цифри?
До 2015 року обсяг введення житла в Росії повинен збільшитися з 59,8 млн кв.м. в рік до 90 млн кв. м. в рік. Збільшення частки введення житла, в тому числі малоповерхового, відповідно до ФЦП «Житло» на 2011-2015 роки має становити 60% або близько 54 млн кв. метрів.
Програма складається з 4 підпрограм і 3 заходів і являє взаємопов'язаний комплекс заходів, спрямований на підвищення доступності житла шляхом масового будівництва енергоефективного та екологічного житла економ-класу. Дві підпрограми - «Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством» та «Забезпечення житлом молодих сімей» - спрямовані на стимулювання попиту на житло, а дві підпрограми «Модернізація об'єктів комунальної інфраструктури» та «Стимулювання програм розвитку житлового будівництва суб'єктів Російської Федерації »- на збільшення обсягу пропозиції.
Згідно із заявою прем'єр-міністра РФ Володимира Путіна на нараді з питань розвитку малоповерхового будівництва від 22 липня, в найближчі п'ять років на стимулювання програм житлового будівництва в регіонах буде виділено близько 25 млрд рублів з федерального бюджету. Цьому будівництву буде приділятися особлива увага: так, по підпрограмі «Стимулювання програм розвитку житлового будівництва суб'єктів Російської Федерації» ФЦП «Житло» на 2011 рік передбачені субсидії на конкурсній основі на загальну суму 3,5 млрд руб.
Експерти федеральних відомств та інститутів розвитку - АІЖК, Федеральний фонд сприяння розвитку житлового будівництва (Фонд «РЖС»), Фонд ЖКГ - вважають досягнення заданих параметрів можливим, тому що змінився сам підхід до розвитку житлового будівництва: тепер він включає в себе координацію всіх учасників інвестиційно-будівельного процесу. Для виходу до 2020 року на показник введення 1 кв. метра житла на людину в рік, Мінрегіонрозвитку РФ спільно з експертами вищеперелічених відомств затвердив у 2010 році планові показники будівництва по кожному регіону і розробило стратегії по досягненню цих показників на наступні 5 років. Ці стратегії знайшли відображення в регіональних програмах розвитку житлового будівництва.
Терміни програмних заходів взаємопов'язані і синхронізовані: АІЖК буде надавати підтримку платоспроможного попиту на житло економ класу, Фонд РЖС - залучати земельні ділянки у розвиток житлового будівництва і промисловості будматеріалів.
Уже закладені основи для досягнення в найближчі п'ять років намічених результатів, у тому числі щодо введення за цей період майже 370 млн. кв. метрів.
За даними Мінрегіонрозвитку, статистика обсягу введення житла в РФ на сьогоднішній день представлена наступними цифрами:
2008 р. - 63700000 кв. метрів, з них 27200000 кв.метрів (42,7%) «малоповерхівок»;
2009 р. - 59800000 кв. метрів, з них 28500000 кв. метрів (47,6%) «малоповерхівок»;
2010 р. - 58400000 кв. метрів, з них 25500000 кв. метрів (43,6%) «малоповерхівок».
В рамках реалізації регіональних програм з розвитку житлового будівництва в січні-червні 2011 року введення житла склав 20,7 млн. кв. метрів, що в порівнянні з аналогічним періодом попереднього року склало 96,2%. Зростання спостерігалося в 43 регіонах, особливо в Ненецькому АТ, Калмикії, Амурської, Орловської, Брянської і Новгородській областях.
До кінця 2011 року в країні, за прогнозом Мінрегіонрозвитку, буде здано в цілому 63 млн кв. метрів житла, що на 8% вище аналогічних торішніх показників.
Крім того, на 58 земельних ділянках Фонду «РЖС», наданих під комплексне освоєння, сьогодні втілюється 35 проектів в 16 суб'єктах РФ. Загальна площа проектованого і житла, що будується на реалізованих ділянках складає більше 6460000 кв. метрів, у тому числі понад 1530000 кв. метрів - малоповерхової житлової забудови. У 2011 році під житлове будівництво планується надати 2000 га, в 2012 - 2500 га, в 2013 році - 3000 га.
Проблеми розвитку малоповерхового житлового будівництва та механізми їх вирішення
Основний спектр проблем розвитку «малоповерхівок» лежить в області зміни категорії земель, видачі дозвільної документації, отримання технічних умов на підключення до мереж і безпосередньо інфраструктурної підготовки земельної ділянки.
Терміни і тривалість погоджень в Росії вища, ніж у розвинених країнах.
- Вартість підключення до водопроводу, електроенергії і каналізації вище в 40 разів;
- В країнах ОЕСР для узгодження будівництва складу інвестор повинен подолати в середньому близько 15 бюрократичних процедур, в Росії - понад 50 (період узгодження перевищує 2 роки).
Все це знижує інвестиційну привабливість земельних ділянок і в цілому проектів житлового будівництва, споруджуючи на шляху розвитку «малоповерхівок» ще один бар'єр: недоступність фінансових (в т.ч. кредитних) ресурсів для реалізації проектів.
Зрозуміло, існують приклади успішної реалізації проектів комплексної малоповерхової забудови, що демонструють ефективне використання вже створених механізмів державно-приватного партнерства (Нове Ступіно і Екодолье), проте поки таких прикладів дуже мало для того, щоб говорити про успішний розвиток тенденції.
Що ж потрібно?
Для успішного розвитку будівництва малоповерхового житла економ-класу необхідна розробка і впровадження механізму повсюдної безоплатної передачі земельних ділянок під малоповерхову забудову, забезпечити які - завдання Фонду «РЖС», суб'єктів РФ і муніципалітетів. Тоді у муніципальної влади з'явиться можливість забезпечити житлом і надати безоплатні земельні ділянки (в т.ч. для індивідуального житлового будівництва) громадянам, які проживають і працюють в регіоні більше 5 років і громадянам, які потребують поліпшення житлових умов.
Необхідна оптимізація процедури формування та надання земельних ділянок для будівництва та отримання дозволу на будівництво, прискорення прийняття поправок до чинного законодавства в частині вдосконалення порядку видачі дозволів на будівництво та введення об'єктів в експлуатацію. Крім того, потрібно скорочення проведення державної експертизи проектної документації, визначення видів підготовчих робіт і розгляду результатів інженерних вишукувань.
Скороченню періоду очікування сприятиме можливість скасування процедури присвоєння категорії земель та визначення виду дозволеного використання. Це спростить проведення кадастру і знизить як терміни залучення земель у господарську діяльність, так і корупційну складову.
Будівництво об'єктів комунальної інфраструктури повинні здійснювати організації комунального комплексу - мережеві компанії з їх подальшою експлуатацією. Окупність витрат на будівництво буде досягатися шляхом формування та захисту інвестиційних програм розвитку, з включенням інвестиційної складової в надбавку до тарифу на надання житлово-комунальних послуг. Інвестиційні програми необхідно синхронізувати з регіональними програмами стимулювання розвитку житлового будівництва.
При будівництві багатоповерхових будинків до 30% у вартості 1 кв. метра загальної площі житла становлять інженерні комунікації. Для зниження цієї ціни Мінрегіон пропонує виключати з вартості житла витрати на них: тоді покупець зможе придбати квартиру вартістю, наприклад, 3 млн рублів за 2,1 млн рублів. Сума, що залишилася в 900 тисяч рублів буде розподілятися рівними частками на строк до 10 років і включатися у вигляді індивідуального тарифу у комунальні платежі. Так, в даному конкретному випадку щомісячна сума індивідуального тарифу складе 7,5 тисяч рублів. Після погашення вартості будівництва інженерних комунікацій власник житла знову перейде до загальноміських тарифами. Аналогічний механізм буде діяти при будівництві малоповерхових будинків, де вартість інженерних комунікацій становить до 50% у вартості 1 кв. метра. Нагадаємо тут же, що на нараді в Новому Ступіно Володимир Путін запропонував звільнити сім'ї з двома і більше дітьми від плати за інженерну інфраструктуру при покупці будинків.
Що вже зроблено?
Необхідні механізми вже закріплені в чинному законодавстві. Сьогодні це:
- Перехід на довгострокове регулювання тарифів на комунальні послуги з урахуванням прибутковості інвестованого капіталу;
- Укладення угод з природними монополіями про сприяння у приєднанні до мереж інженерно-технічного забезпечення в рамках реалізації пріоритетних житлових проектів;
- Будівництво та модернізація об'єктів інженерної та транспортної інфраструктури на основі концесійних угод в рамках чинного законодавства (федеральний закон від 2 липня 2010 р. № 152-ФЗ «Про внесення змін у федеральний закон« Про концесійні угоди »і окремі законодавчі акти Російської Федерації») .
За словами глави Мінрегіонрозвитку, може бути також розроблено порядок надання пільг мережевим компаніям, що інвестують в інженерне облаштування територій малоповерхової забудови.
Для скорочення терміну проходження держекспертизи проектної документації буде створена база типової проектної документації об'єктів «малоповерхівок».
Сьогодні Мінрегіонрозвитку розробляє типові проекти забезпечення «малоповерхівок» інженерною інфраструктурою, у тому числі децентралізованою, з обсягом житла, що вводиться 50 тис. кв. метрів, 100 тис. кв. метрів і 150 тис. кв. метрів. Ці проекти за рахунок оптимізації проектувальних, будівельних, інженерних рішень дозволяють мінімізувати витрати на будівництво селища та досягнення максимальної ефективності інвестицій. Укупі з використанням проектів малоповерхових будинків повторного застосування це дозволить сформувати у високому ступені стандартизований ліквідний продукт, що в свою чергу дозволить банкам пропонувати забудовникам оптимальні умови фінансування таких проектів.
Для будівництва об'єктів соціальної інфраструктури міністерство готове розробити механізм надання коштів з бюджету (при цьому маються на увазі кредитні кошти, які бюджет повертає за рахунок податкових надходжень від реалізації проекту). Можлива видача довгострокових (строком від 5 і більше років) бюджетних кредитів суб'єктам РФ на будівництво об'єктів соціального та транспортного призначення в рамках проектів комплексного освоєння територій, включених в регіональні цільові програми розвитку житлового будівництва суб'єктів РФ.
Необхідно використання механізмів проектного фінансування житлового будівництва, коли фінансування здійснюється інвестиційними компаніями, які залучають грошові кошти приватних та інституційних інвесторів. Інвестиційні компанії не мають таких обмежень при фінансуванні проектів будівництва, як комерційні банки, і залучення ними коштів зазвичай здійснюється за допомогою емісії цінних паперів (акцій, облігацій і т.п.). Отже, на період до зміни банківського законодавства та нормативних документів ЦБ РФ може бути створена державна інвестиційна компанія (ВАТ з контрольним пакетом у держави), наділена спочатку федеральними гарантіями та гарантіями суб'єктів РФ для випуску житлових облігацій. Надалі у власності даної компанії буде перебувати побудоване житло (у тому числі орендне), яке буде служити забезпеченням емітованих цінних паперів. Слід також оптимізувати державну реєстрацію переходу прав власності на житлові приміщення, побудовані в рамках комплексних проектів малоповерхової забудови.
Як повідомив глава Мінрегіонрозвитку Віктор Басаргін, очолюване ним відомство планує запустити на Кольському півострові і в Архангельській області, на Уралі і в Сибіру пілотні проекти з будівництва збірних малоповерхових будинків, в яких мінімальна ціна квадратного метра складе 10-12 тисяч рублів, а максимальна (залежить від регіону) - 30 тисяч рублів.
Актуальне законотворчість
У Мінрегіонрозвитку вважають за доцільне внести зміни до статті 13 Федерального закону від 13.12.2010 № 357-ФЗ «Про федеральному бюджеті на 2011 і на плановий період 2012 і 2013 років» в частині доповнення цілей надання бюджетних кредитів реалізацією проектів розвитку транспортної, соціальної та інженерної інфраструктури при будівництві житла економічного класу. Крім того, пропонується внести зміни до статті 93.3 Бюджетного кодексу РФ в частині збільшення терміну, на який надається бюджетний кредит до 7-10 років.
Підготовлено ряд законопроектів, які повинні стати одними з ключових інструментів у реалізації програм житлового будівництва. В основі одного з них лежить принцип безоплатної передачі земельної ділянки, забезпеченого інженерною інфраструктурою, забудовнику, яка взяла на себе зобов'язання по реалізації 1 кв. метра житла економ класу, зведеного на цій ділянці, за найменшою ціною від нормативу вартості, встановленого Мінрегіонрозвитку. У 2011 році цей законопроект повинен отримати статус закону в Держдумі.
Аналогічні за змістом зміни готуються в 161-ФЗ і по фонду РЖС. Всі плановані законодавчі ініціативи спрямовані на підвищення рівня доступності житла економічного класу, як побудованого девелоперськими компаніями, так і об'єднаннями громадян.
Необхідно також прискорити прийняття законопроекту № 388150-4 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації з питання розвитку малоповерхової житлової забудови територій», який передбачає не тільки створення механізмів пільгового придбання земельної ділянки, але також форм управління територією забудови.
З метою впровадження інноваційних технологій у житлове будівництво та підвищення його енергоефективності можливо субсидування державою відсоткових ставок за кредитами забудовників та іпотечних ставок для споживачів, які будують і купують енергоефективні будинки. Представляється розумним встановлювати підвищувальний коефіцієнт для житла, що відповідає сучасним вимогам енергоефективності. Також доцільно розглянути надання податкових пільг по житлу, відповідальному підвищеним вимогам по енергоефективності та екологічності.
Роль малоповерхового будівництва в модернізації російської економіки
Коротко підсумуємо вищеперелічені цифри та прогнози. До 2020 року Росія, у рамках модернізації економіки, повинна збільшити введення житла до 142 млн квадратних метрів на рік - тобто будувати за 1 кв. метру на кожного свого громадянина. Реалізувати це завдання, зберігши існуючу структуру житлового будівництва, неможливо, і тут малоповерхове будівництво має ряд ключових переваг:
1. Короткий цикл зведення будинку.
2. Низька вартість квадратного метра.
3. Висока якість будівництва.
4. Економічність в експлуатації.
5. Соціальний аспект. Формування сприятливого житлового середовища з високими споживчими якостями.
Таким чином, комплексна малоповерхова забудова в порівнянні з багатоповерховою повинна розглядатися як найбільш комфортна, здорова, що гармоніює з навколишнім середовищем, ресурсозберігаюча і економічна. Вона придатна для міст будь-яких категорій, в тому числі збудованих на територіях зі складним рельєфом, високою сейсмічністю і слабкими грунтами.
Слід ще раз підкреслити той факт, що реалізація завдання радикального нарощування обсягів будівництва в стислі терміни при дотриманні сучасних вимог до якості житла та містобудівного середовища можлива лише з використанням ресурсів поступово набирає розмах «малоповерхівок».