Серед професіоналів елітного сегмента ринків нерухомості, які брали участь у конференції Elite Estate, особливо широко були представлені фахівці, що працюють у Франції.
Один з них, Олександр Колосовський, керуючий партнер адвокатського бюро International Legal Counsels, розповів кореспондентові порталу Prian.ru про такі традиційно елітних і престижних регіонах Європи як столиця Франції Париж і князівство Монако.
ПОДИВИТИСЯ Відеоверсія
Що ж таке елітна нерухомість Франції і чим вона відрізняється від російської елітної нерухомості?
Сектори, які мені найкраще знайомі по роботі нашої компанії - це Париж, Іль-Де-Франс, тобто область навколо Парижа, замки в цілому по Франції і князівство Монако. Почнемо з Парижа: у французькій столиці критерій «елітності» нерухомості, у першу чергу, прив'язаний до місця розташування. Деякі райони Парижа: 6-й, 7-й, 1-й, частина 8-го, - знаходяться в «золотому трикутнику», де нерухомість коштує дуже дорого. Крім місця розташування, вартість тут залежить і від якості будівлі, і від достатку людей, в цих будинках проживають.
А якість будівель там дійсно гарне? Наскільки я розумію, мова йде про вторинний ринок - і це, в першу чергу, старі будинки.
В більшості своїй - так. Це будівлі не нові. Основна їх маса була спроектована архітекторів і містобудівників бароном Жоржем-Еженом Османом (Haussmann). Ці будинки в чому схожі один на одного, так як тоді був витриманий певний архітектурний стиль; в середньому їм по сто - сто п'ятдесят років. Даний район розташовується навколо площі Плас-Шарль-де-Голль, яка раніше називалася Плас-Де-Л'Етуаль (Площа Зірки). Від цієї площі променями розходяться великі вулиці, в тому числі і Шанз-Елізе, тобто Єлисейські поля. Ось вони, основні райони елітної нерухомості Парижа.
І все ж, що можна назвати самим головним критерієм «елітності» нерухомості, крім місця її розташування? Якість будівництва, достаток проживають там людей - чи все разом?
Достаток проживають там людей - все-таки вторинний критерій. А якщо говорити про якість, то неодмінно треба мати на увазі наступне: дорога квартира на Єлисейських полях з готовим інтер'єром від архітектора не сильно відрізняється в ціні від необроблені. Як правило, люди такого достатку купують не дизайн і не обробку, а саме квартиру на Єлисейських полях - площею в двісті-триста квадратних метрів - і самі вже міняють всі усередині по своєму смаку.
А скільки в середньому коштує така квартира?
Потрібно виходити з ціни за метр: рік тому вона становила близько 12 тис. євро, сьогодні - коливається від 14 до 18 тис. Квартири з унікальними індивідуальними інтер'єрами від провідних дизайнерів можуть оцінюватися по максимуму: ціни тут невиправдано завищені, і такі об'єкти продаються дуже довго . Якщо бути реалістами, то варто розглядати розкид цін від 12 до 14 тис. євро.
Купують наші співвітчизники елітну нерухомість в Парижі? Якщо ні, то хто купує?
Росіяни, в принципі, є одними з основних іноземних покупців елітної нерухомості в Парижі. Не можу точно сказати, яка кількість російських придбало квартири в столиці Франції за останній рік, але в цілому на всі угоди в місті припадає від десяти до п'ятнадцяти відсотків на рік угод з іноземцями. Ця пропорція не змінюється: вчора там були одні, сьогодні - інші, скажімо, російські громадяни. У більшості росіян немає мети переїхати до Парижа і жити хоч десь, в «середньому» районі. Хіба що, якщо переїзд пов'язаний з роботою або з вимушеною зміною місця проживання - тоді люди вибирають нерухомість середнього рівня. Ті, хто купує елітну нерухомість в Парижі, підходять до цієї купівлі приблизно таким чином: перша іноземна резиденція у них в Лондоні, друга - в Парижі, а третя, скажімо, на півдні Франції.
Тобто, люди купують нерухомість у Парижі для підвищення власного престижу, щоб показати свій рівень?
Так, для престижу, для того, щоб запросити туди друзів, провести там час у вільні або вихідні дні. Російські люблять Париж - і, в принципі, ця любов виправдана. Що ж стосується покупки нерухомості з метою здачі в оренду - для людей, які можуть дозволити собі квартиру у два-три мільйони євро, це, як правило, не найголовніша турбота.
Перейдемо від Парижа до Монако. Безумовно, це - специфічний регіон. Складається таке враження, що в князівстві вся нерухомість - елітне. Це так?
Так, можна так сказати. Обумовлено це, в першу чергу, географічним критерієм: Монако - маленьке князівство, територія там мала, і, звичайно, не збільшується. Тому вся нерухомість практично підпадає під категорію елітною. Але й між рівними є деякі відмінності: в залежності від розташування в самому Монако є різні рівні цін та рівні «елітності». Приміром, якщо говорити про район, близькому до казино, про так званий «золотий квадраті», то кількість будинків більш ніж обмежена, і ці будинки - найдорожчі. Крім казино, тут розташовані «Hotel de Paris», головна прогулянкова набережна, концертний зал, що додатково підвищує попит на ці об'єкти і, відповідно, ціни, які тут просто позамежні. Більш того, це ще й класичний, традиційний район Монако. Справа в тому, що князівство складається з трьох частин: Монте-Карло, яке називають столицею, портових районів Фонвьей і Ла Кондамін, а також старого, історичного Монако, куди входить князівський палац.
А які ж ціни на об'єкти нерухомості Монако?
Якщо говорити про рівень цін, то вони прив'язані до розмірів квартир. Так, саме квартир. Справа в тому, що індивідуальних будинків і вілл в Монако дуже мало - вони, як динозаври, перебувають у стадії вимирання. З огляду на обмежену територію князівства, їх, як правило, викуповують, щоб побудувати на цьому місці будинку побільше. Якщо розглядати 3-кімнатну квартиру на 120-140 кв. м, то один квадрат в ній буде коштувати від 20 до 25 тис. євро. Місцями ціна підніметься до 30 тис. євро. Якщо ж розглядати апартаменти дуже високого рівня, площею від 300 і більше квадратів, то в них вже один квадратний метр коштує приблизно 45-50 тис. євро. У Монако мали місце угоди, коли ці квартири продавалися по 65-70 тисяч євро за квадратний метр. Як правило, ці квартири вкрай затребувані, їх пропозиція більш ніж обмежена, а знаходяться вони в дуже зручних місцях - навколо казино або близько до набережної. Такого ж рівня квартири є і в кварталі Фонвьей, де багато пропозицій на первинному ринку. Але це вже «на любителя», тобто не так престижно, як квартира біля казино.
Які фактори, крім престижу, дозволяють назвати нерухомість Монако елітної?
Якість житла в Монако дуже висока: незважаючи на те, що багато квартир будувалися в 70-ті роки, вони знаходяться в дуже хорошому стані. Це досягається за рахунок двох критеріїв: регулярного догляду та рівня життя людей. Як правило, люди тут живуть відособлено, рідко спілкуються один з одним і бережно ставляться до майна, яке їх оточує, в тому числі, до загальних частинами: гаражів, дверей, ліфтів. До того ж, є охорона і обслуговуючий персонал - вони і стежать за порядком. Багато в чому завдяки цьому і підтримується хороший стан житлових приміщень. Квадратний метр тут коштує грошей, але той, кому потрібна саме така нерухомість, буде неодмінно задоволений результатом.
Еще на самой начальной стадии проектирование важным моментом являются промышленные полы. С тем какими они будут, нужно определится еще в самом начале строительства.