Ідея купити квартиру в Болгарії прийшла також несподівано, як і закономірно. Величезна симпатія до країни, що виникла кілька років тому, підкріпилися раптовим бажанням вкласти гроші в нерухомість іноземної держави, що володіє виходом до теплого моря і готується (у той час) до вступу в ЄС.

У пошуках кращого місця

Ми з сім'єю відкривали для себе Болгарію майже сім років, встигнувши за ці роки об'їхати все побережжя. Почалося наше знайомство з Балчик, де ми опинилися в той час, коли в Москві було ще практично неможливо знайти турфірму, яка пропонує відпочинок в цьому болгарському містечку. Цей маленький і затишний курорт з розкішним ботанічним садом і мініатюрним палацом румунської королеви Марії відвідували переважно німці. Це зараз Балчик став неймовірно популярний, на його території ведеться активне будівництво, а вартість нерухомості починається від € 800 за кв. м. Однак ми не обрали це місце для купівлі нерухомості перш за все тому, що на вузькій і абсолютно забудованої смужці набережній придбати щось було неможливо, а погодившись на покупку нерухомості не на першій лінії, слід було змиритися з ранковими та вечірніми променаду по крутих вулицях міста, до чого наша родина була явно не готова.

Подальше вивчення незвіданих місць привело нас в Каварна - невелике містечко північної частини болгарського узбережжя, розташований в 48 км на північ від Варни і в 12 км від Каліакра - самого мальовничого мису на всьому Болгарському узбережжі. Зараз Каварна - розвивається місто, з гольфпарком і новими об'єктами дорогої нерухомості, який ріелтори позиціонують як «місце з найвищою відвідуваністю». Це лукавство. Насправді чисельність жителів міста різко підвищується (у чотири рази) тільки в дні проведення щорічного літнього рокфестіваля, в якому за чотири роки взяли участь такі рокгруппи, як Uriah Heap, Black Sabbath, Deep Purple, Scorpions та ін Однак цей факт не був для нас гарною рекомендацією. Досить було уявити, у що перетворювався на дні зльоту любителів року пляж Каварна, і без того вже в ті часи (а було це три роки тому) із труднощами вміщав всіх бажаючих.

Наступними в списку кандидатів були Бяла, Огляд, Приморсько, Равда, Синеморець, Ахтопол.

У результаті туру по маленьких містах подання про бажану нерухомості знайшло ясне обрис. Ми прийшли до висновку, що пристрасть до подорожей не дозволить нам проводити щорічно в Болгарії більше тижня. Отже, виключався варіант покупки котеджу в «тихому селі» на першій лінії, що значно, приблизно в півтора-два рази, дозволяло зменшити витрати. Разом з тим, розглядаючи майбутню нерухомість як вигідне капіталовкладення, ми і не думали відмовлятися від усіх інших - крім «перволінейного» розташування - її достоїнств.

Вивчивши узбережжі і прийшовши до висновку, що найкращі пляжі в Болгарії - великі, чисті, добре обладнані - тільки на курортах, стали шукати саме там. Оскільки північні здравниці ми відразу виключили, асортимент помітно звузився. У результаті залишився лише Сонячний Берег, інфраструктура якого нам здалася найбільш привабливою. Найдовші на болгарському узбережжі піщані пляжі, багато банків, ресторанів, маленьких супермаркетів, а також, що важливо, цілодобово доступна медична допомога. Зовсім недалеко від Сонячного Берега, всього в п'яти хвилинах їзди на автомобілі, розташований маленький старовинне місто Несебр. Таке сусідство здалося нам досить цікавим.

Слідство вели

Цікава пропозиція про продаж квартири-студіо ми виявили на виставці «ДОМЕКСПО» в Москві восени 2006 Дуже привабливою видалася ціна в € 750 за кв. м. Радувало і багато іншого. Маленький апартотель будувався в самому центрі курорту на території охоронюваного готельного комплексу, з чотирма басейнами, власної парковкою, внутрішнім садом, рестораном, кафе. До моря по центральній алеї Сонячного Берега неспішним кроком можна дістатися за 10 хвилин, стверджували ріелтори, а до аквапарку - і того менше, за п'ять. Крім того, комплекс пропонував власникам повний набір послуг: охорону, прибирання всієї території, необхідний сервіс, підключення Інтернету і телебачення, за окрему плату - прибирання номера, прання і прасування. До того ж квартиру нам пропонувалося придбати повністю мебльовану: з двома ліжками, столом і стільцями, диваном, обладнаної плитою та холодильником кухонної зоною, світильниками, кондиціонером, телевізором, склопакетом. Купив - в'їжджав і живи! Пропозиція була настільки привабливою, що ми вирішили на нього погодитися і забронювали студіо, заплативши € 1 тис.

Цікава подробиця - виставка, про яку йде мова, проходила в жовтні. У цей час будівництво було на нульовій стадії: куплена земля і затверджений проект апартотеля. Нам показали нотаріальний акт на право будівництва та дали тверду обіцянку, що в'їхати в новобудову можна буде в кінці травня наступного року. Нас трохи здивувало таке запевнення, але менеджер агентства пояснила, що будівлі в Болгарії будуються дуже швидко, м'який клімат дозволяє працювати взимку, і немає нічого дивного в тому, що наш 5 ¬ поверховий будинок на 20 квартир буде готовий під ключ за 9-10 місяців . Та ж менеджер описала схему оплати. Першу її частину - 30% від загальної вартості - нам слід було внести в грудні, ще 30% - у березні, і фінальну, за вирахуванням застави, частина - в день оформлення готової нерухомості, тобто в кінці травня наступного, 2007 р.

Отримавши розписку про внесення застави за поки ще неіснуючу нерухомість і маючи на руках її гарне комп'ютерне зображення, ми вирушили до Болгарії переконатися в тому, що нас не обманюють. Дійсно, місце під забудову знаходилося всередині єдиного комплексу готелів, було обнесене парканом і в жовтні являло собою рівний зелений газон. Поіншому і бути не могло, адже будівництво в курортних зонах в Болгарії з 15 травня по 15 жовтня заборонено.

Остаточно утвердитися в тому, що обраний нами варіант - кращий за співвідношенням «ціна-якість», нас змусило відвідування сусідньої села під назвою Равда, куди ми відправилися подивитися декілька інших новобудов. Здивувались розмахом будівництва «в чистому полі» і переконавшись, що пляжі Равда не пристосовані для відпочинку такої кількості людей, ми повернулися до Москви з твердим наміром підписати попередній договір купліпродажі і внести перший платіж.

Труднощі перекладу

Болгарська сторона надіслала попередній договір на двох мовах: російською та болгарською, але переклад був настільки «веселим», що нам потрібна допомога третьої сторони. Знайдений в Москві консультант, що добре володіє болгарською мовою, допоміг з перекладом всіх документів. У попередньому договорі закріплювалося намір двох сторін у майбутньому укласти остаточний договір про куплепродаже нерухомості, а також обговорювалися терміни, вартість та інші умови, в тому числі схема платежів.

Треба визнати, що спілкування з забудовником та менеджером агентства нерухомості з болгарської сторони було для нас конструктивним, необтяжливим і, незважаючи на дрібні причіпки, приємним. Майже щотижня на сайті забудовника з'являлися свіжі фотографії будівництва. Це заспокоювало і вселяло упевненість, що робота ведеться. Крім того, у нас була можливість задавати питання, якщо на фотографіях чтолібо представлялося нам дивним. Болгарська сторона реагувала оперативно.

Порядкові і найголовніший

Згідно з правилами Болгарії, оплата другої частини вартості нерухомості завжди пов'язана з отриманням так званого 14 ¬ го Акта, що свідчить про прийом конструкції, тобто завершення грубого будівництва об'єкту. Надісланим поштою акт фактично перевів наші відносини із забудовником на наступний етап. Тепер ми могли (за додаткову плату) вносити зміни в чистову обробку. Наприклад, поміняти ламінат на плитку. Або вибрати один з двох запропонованих - і теж опублікованих на сайті забудовника - варіантів обстановки.

Час летів швидко. Наприкінці травня стало зрозуміло, що забудовник спізнюється всього на тиждень! Були отримані 15 ¬ ї та 16 ¬ ї акти. Перший з них видається по завершенні обробки, встановлення дверей, підключення водопроводу, електрики і т. д. Другий, найголовніший, дає дозвіл на користування житлом.

Люкс руками румунських гастарбайтерів

нерухомість у Болгарії оформляється на іноземних громадян тільки після пред'явлення закордонного паспорта. Крім нього, необхідно оформити декларацію про сімейний стан в болгарському посольстві в Москві. З цими документами ми мали відправитися до Болгарії для оформлення у нотаріуса акту про передачу власності і отриманні права розпоряджатися нерухомим майном. Дату зустрічі слід було забронювати заздалегідь, і з'явитися в призначений час з повністю підготовленими документами. Наш болгарський менеджер попросив тиждень на владнання всіх формальностей. Приблизно стільки ж пішло у нас і на отримання візи і купівлю квитків. Ми припустили, що чотирьох днів для оформлення виявиться хвилі досить (так воно і вийшло). Дата вильоту визначалася таким чином, щоб візит до юриста і нотаріуса припали б на передостанній день подорожі. Ще день залишався на випадок непередбачених обставин. А от два перших дні планувалося присвятити уважному вивченню нашої квартири.

Перше засвоєне нами правило власника: не все те «луксозно», що так називається. Хоча болгари люблять використовувати це слово як показник високої якості своїх апартаментів, на ділі люксовими виявляються тільки матеріали обробки - італійська плитка, добротна фарба, дорога штукатурка, дерев'яні шезлонги біля басейну. Якість всього іншого, як правило, зробленого руками запрошених румунських робітників, необхідно перевіряти на практиці. Доцільно перед тим, як прийняти об'єкт під ключ, пожити в приміщенні щонайменше три дні. За останні два роки шестеро наших друзів стали володарями різного роду «луксозной» нерухомості в Болгарії, і нікому з них не вдалося уникнути долі бідолах, що виправляють недоробки. Вони міняли двері, лагодили сантехніку, дофарбовував стіни, змивали залишки фарби з вікон. Готові до всього, діставшись до місця, ми почали шукати недоліки.

Попутно належало вирішити, чи будемо ми здавати свої апартаменти в оренду за допомогою забудовника чи ні. 10% доходу, які нам запропонували, виявилося замало, і ми відмовилися від цієї затії і не стали укладати додатковий договір. Як, втім, відмовилися і від пропозиції забудовника за € 200 доповнити будинок необхідними для життя аксесуарами: постільною білизною, рушниками, посудом, господарськими дрібницями, ковдрами і подушками. Все це ми привезли з Москви. Не радимо повторювати наших помилок. Оплата надмірної ваги багажу при перельоті - невиправдана дурість, адже все необхідне для створення комфорту і затишку в новій квартирі є в асортименті магазинів Бургаса і Варни.

Вирішальний день

І ось настав самий головний день нашого перебування в Болгарії, програма якого передбачала три важливих візиту. Перший - до забудовника. Переконавшись у тому, що всі недоробки будівництва усунені, ми внесли останню частину вартості квартири і, підписавши договір на обслуговування комплексу, заплатили € 200 за рік.

Наступним у програмі дня значився візит до юриста. До нього ми вирушили у супроводі нашого менеджера і представника забудовника. У юриста слід було сплатити податки, держмито та послуги адвоката, усього приблизно € 900. Податок на нерухомість в Болгарії для фізичних осіб невеликий, він становить 0,15% від податкової вартості. Розмір держмита на угоду і нотаріальні такси в загальній складності укладаються в 3-4% від вартості, зазначеної в контракті. У загальну суму також увійшла оплата послуг юриста, який займався нашої реєстрацією в Булстате. Справа в тому, що згідно із Законом Республіки Болгарія про регістрі Булстат, дані кожної фізичної особи, що не володіє ЕГН або ЛНЧ (особистим номером іноземця) і є власником нерухомим майном в країні, протягом семи днів після оформлення угоди в нотаріуса повинні бути внесені до реєстру Булстат . За додаткову плату всі турботи взяв на себе юрист. (Забігаючи наперед скажу, що через тиждень після оформлення в Булстате, мені видали ідентифікаційну карту, що дає право на отримання візи в Болгарському посольстві.)

Отже, після того, як всі необхідні виплати були зроблені, а також після детальної перевірки юристом всіх документів, ми вже разом з ним відправилися до нотаріуса, без якого оформлення нерухомості в Болгарії просто неможливо.

Процедура оформлення у нотаріуса добре налагоджена, можна сказати навіть, поставлена на потік і чимось нагадує акт реєстрації шлюбу, де замість жениха і нареченої - новий власник і болгарське держава. Нотаріусу була надана виписка з реєстру про «чистоту» об'єкта і державна оцінка його вартості, видана територіальної податковою службою. Далі було підсумкове підписання документа продавцем (забудовником) і нами, покупцями, і нотаріус запевнив наші підписи. Все, нотаріусу залишилося представити нотаріальний акт до районного суду, а судді - внести зміну обставин по об'єкту в державний регістр нерухомого майна і зробити позначку в самому нотаріальному акті.

Епілог

Можна сміливо сказати, що всі наші хвилювання і страхи були даремні. Болгарські фахівці діяли чітко і професійно. А тепер кожного разу, коли наші друзі чи батьки збираються поїхати до Болгарії, ми пишемо лист менеджеру апартотеля з проханням організувати зустріч в аеропорту чи орендувати машину, а також підготувати квартиру до приїзду гостей. І точно знаємо, що менеджер готелю, чудово володіє російською мовою, поставиться до всіх наших прохань доброзичливо і з розумінням.