Чехія - один з найпопулярніших напрямів серед російських покупців нерухомості. Незважаючи на складність процедури покупки російські інвестори все частіше і частіше звертають увагу на цю східно-європейську країну. Як же купувати в Чехії? З якою метою? Ці та інші питання ми поставили Олександру Теркуну, представнику чеської компанії RE / MAX Reality
Відеоверсія
Олександре, Ви спеціально приїхали з Чехії для участі в Консультаційному центрі закордонної нерухомості, що проходив у рамках петербурзького Салону Зарубіжної Нерухомості, в якості консультанта. Це може означати тільки те, що попит на чеські квадратні метри в Росії великий, чи не так?
Так, безумовно. Тим більше зараз важливо те, щоб люди отримали цінну і, головне, правильну інформацію з перших рук. Тому дуже добре, що Prian.ru цю можливість надає.
Відразу ж хотілося б поговорити про головну труднощі, з якою зіткнеться росіянин, який захоче купувати нерухомість в Чехії: іноземному фізичній особі в Чехії нерухомість не продають. Це означає, що для початку необхідно засновувати фірму, а для більшості потенційних покупців цей факт звучить досить лякаюче. Що ви можете сказати з цього приводу? Наскільки це процесуально складно, дорого і ризиковано?
Так, дійсно, сьогодні у нас можна купити нерухомість тільки на юридичну особу, відкриту в Чехії фірму. Насправді процедура ця не складна - вона займає близько від двох до трьох тижнів і коштує менше 2 тис. євро. Крім того фірму можна відкрити як у Чехії, так і заочно, перебуваючи в Росії. Також є можливість створити юридичну особу в екстреному порядку за два дні, але це коштує дорожче і не завжди в цьому є сенс і необхідність. При відкритті фірми один із засновників стає її директором. Раніше цього не можна було робити, потрібно було якийсь час почекати, а директором доводилося призначати громадянина Чеської республіки. Обслуговування фірми саме по собі недорого, і перші три роки влада країни не вимагають від неї будь-якої діяльності. Єдине - потрібно буде скласти бухгалтерський звіт, нехай навіть і з нульовим балансом. Це обійдеться засновнику близько 5 тис. руб. На підставі відкритої фірми ви отримуєте річну візу до Чехії, за якою зможете вільно переміщатися по країнах, що входять в шенгенську зону. У Чехії ви можете жити цілий рік, без обмежень, а потім її можна продовжити ще на два роки, і це вже називається вид на проживання. Потім віза продовжується ще на два роки і вже після минулих п'яти років, які саме «набіжать» у сумі, можна вже говорити про отримання ПМЖ (постійного місця проживання).
Але посвідка на проживання не є мультівізи і має на увазі під собою те, що її володар дійсно зобов'язаний проживати на території Чехії. Так це чи ні? Наскільки строгі вимоги в цьому відношенні?
Це не зовсім так. Річ у тому, що маючи річну візу і в подальшому вид на проживання, ви можете жити і в Чехії, і в Росії. Але, якщо ви потім хочете отримати ПМЖ, то вимоги вже інші і вони навіть злегка посилені. Раніше для подачі документів на ПМП потрібно було сім років мати вигляд на проживання, але можна було проживати де завгодно. Зараз же бажаючі отримати цей статус зобов'язані проживати в Чехії п'ять років, але за цей час дозволено бути відсутнім в країні всього лише два місяці на рік. А вид на проживання, як я вже сказав раніше, такого обов'язкового проживання не передбачає.
А яка процедура придбання землі у власність? Чи є якісь обмеження?
Тут працюють ті ж механізми, що і при придбанні будь-якої іншої нерухомості. І це логічно. Самі посудіть: ми набуваємо віллу де-небудь у Моравії і одночасно отримуємо у власність кілька гектарів землі.
У північній Чехії розташовані такі чарівні міста, як Міст, Тепліце і Лібірец: в їх околицях можна придбати нерухомість за таким фантастичним для росіян цінами, як 5-15 тис. євро, в той час як нерухомість в Празі і в Карлових Варах дорожче на порядок . Чим викликана та обставина, що ціни розподілені настільки нерівномірно?
Прага - це, звичайно, окреме питання: вона найдорожча. Ціни в тих же Оломоуці або Чеське-Будейовіце вже разюче відрізняється від столичних. Що стосується півночі і північного заходу країни, особливо Кустецкого краю, то це єдиний регіон Чехії край, де ціни на нерухомість до теперішнього часу збереглися дуже невисокі. Щодо 5 тис. євро за квартиру Ви перебільшуєте, але пропозиції від 10 тис. євро - це цілком реально. Хоча рік тому я міг знайти Вам однокімнатну квартиру за 5 тис. євро.
Чи можна вважати, що у регіонів, які сьогодні настільки низькі в цінами у порівнянні з Прагою, хороша перспектива, що вони недооцінені?
Та вони недооцінені, але досить важко сказати, чому. Чому перлина Устецького краю, курорт Тепліце, де проживає 57 тисяч жителів, так дешево коштує? Це місто було місцем відпочинку номенклатурних працівників соціалістичної Чехословаччини, що є показником високого рівня курорту. У Тепліце і зараз розташовані п'ять великих санаторіїв, які забезпечують висококласне лікування. З іншого боку, існувало і існує до цих пір думку, що в цьому регіоні гірше йдуть справи з екологією. Це припущення викликає сумнів. Я часто буваю в Тепліце і можу сказати, що там - чудово. Є й інша причина такого стану цін - це безробіття. Справа в тому, що в соціалістичну епоху в Устецький краї перебувало досить багато підприємств по відкритій видобутку бурого вугілля, - тоді це, може бути, і впливало на екологію, але зараз ці підприємства закриті. Третьою причиною деякі називають більший в порівнянні з рештою Чехією відсоток циган, але говорити так щонайменше несправедливо по відношенню до цього народу. Тим більше що скарг тих же чехів на циган взагалі немає. Усі живуть у мирі та злагоді.
Чи є на сьогоднішній день державні програми з розвитку економіки даного регіону і йому подібних? Адже, напевно, це не єдиний відносно депресивний регіон в Чехії. Чи можна вважати, що сьогоднішні інвестиції мають хорошу матеріальну перспективу?
Однозначно і чітко на це питання відповісти складно. Вся справа в тому, що чеська держава дбає про всіх своїх 13 краях. Наприклад, якщо той самий радар ПРО, про який стільки писали і говорили, буде встановлений в тому чи іншому регіоні, то, напевно, цей край з депресії буде виходити. Якщо велике підприємство, на кшталт автомобільного гіганта, відкриє свою філію в тому чи іншому краї, тоді теж можливе зростання цін на нерухомість, тому що з'являються нові робочі місця. За цими ознаками і можна визначити, що і де буде дорожчати, але заздалегідь дізнатися це неможливо. З приводу позитивної тенденції можу сказати, що промисловість набирає обертів, розвивається, активно працює. По всій Чехії можна побачити нові корпуси підприємств, складські термінали, електростанції.
Олександр, в Чехії є кілька форм власності на нерухомість, і найпоширеніші з них - це приватна власність і кооперативна, так зване дружество. Чим вони відрізняються, з точки зору правових питань і ціни?
Так, є деяка різниця. Загалом придбання кооперативної нерухомості відчутно економить гроші покупця, тому що коштує вона приблизно на третину дешевше, ніж приватна. Для проживання ніякої принципової різниці немає, але є нюанси. По-перше, рік тому кооперативи перестали давати юридичні адреси для фірм, які засновуються в Чехії. Тобто можна вказати квартиру як юридичної адреси тільки в тому випадку, якщо житло вже знаходиться у власність. По-друге, під кооперативну квартиру практично неможливо взяти кредит у банку. По-третє, часто не уточнюється повна ціна квартири, так як після сплати внеску правлінню кооперативу сума відчутно зросте. Внесок може варіюватися в залежності від кооперативу. У середньому за квартиру вартістю від 35 до 42 тис. крон внесок складе приблизно 2 тис. євро. По-четверте, деякі кооперативи взагалі не продають іноземцям, як наприклад, кооператив Крушногор в Устецький краї. Це обмеження прописано в їхніх статутах.
А які ще обмеження може накласти статут кооперативу на права покупця і які обов'язки він ще може ставити своїм членам?
У ряді випадків може спостерігатися така ситуація: кооператив завищує комунальні платежі, тому що вони знаходяться саме у віданні правління. У деяких випадках потрібно мати дозвіл кооперативу. Наприклад, якщо ви хочете здати квартиру в оренду, навіть уклавши офіційний договір, то ви повинні отримати дозвіл кооперативу у вигляді відповідного документа. І все ж таки така покупка буде більш економною, оскільки з часом всі квартири переводяться у власність. Це коштує невеликих грошей і часу, звичайно, але з різницею в ціні між кооперативом і приватною власністю це не зрівняється.
Мова йде про те, що цілком весь кооператив змінює форму власності або це може робитися поквартирно?
В основному весь кооператив цілком. Були поодинокі випадки в кооперативах, коли власники встигли перевести свої квартири у власність до прийняття спільного рішення, але потім така практика був заборонено.
Чи часто виникає ситуація, коли кооператив не дає права здавати нерухомість в оренду?
Як правило, таких проблем не виникає. Якщо квартира оформлена саме на фірму, то якісь труднощі можуть виникнути, але я таких випадків не зустрічав.
І все-таки: які сегменти житлового, комерційного ринку в Чехії на сьогоднішній день можна вважати найбільш інвестиційно привабливими?
Я думаю, що це земля. Хоча інвестиція ця довгострокова, і не всі це на даний момент розуміють. Наша компанія на порталі Prian.ru жодної земельної ділянки не поставила, хоча їх у нас достатньо. Чому? Тому що попиту поки немає, але незабаром ми почнемо цей напрямок розвивати - коли люди почнуть розуміти, які інвестиції в чеську нерухомість дійсно перспективні.
Наскільки, з Вашої точки зору, перспективно вкладатися в готельний бізнес Чехії на даний момент?
Хороше запитання. У Чехії багато різного роду бальнеологічних курортів, термальних джерел та інших місць відпочинку, куди стікаються люди з усього світу. Так що поле для діяльності найширше. Але готельний бізнес - це в першу чергу шановний бізнес, люди займаються ним споконвіку і отримують від нього хороший дохід. Так що перш ніж займатися даним сектором, потрібно стати в ньому фахівцем. Адже перше питання - це ваша клієнтура. Звідки ви будете залучати до себе клієнтів? Як будете укладати договори з туристичними фірмами, якщо у них вже є постійні партнери? А транспорт? А персонал? Якщо це невеликий міні-готель, сімейний бізнес, то він великого доходу не принесе. До того ж вам потрібно буде проживати там і все вирішувати і робити самостійно. А якщо ви віддасте готель комусь в управління, то вам доведеться платити людям зарплату, і це буде з'їдати солідну частину і без того невеликого доходу. Великий готель принесе великі доходи, але разом з цим і великі проблеми. Тому найбільш раціональний шлях - купувати вже діючий бізнес, розкручені бренди, усталену структуру. Само собою, це не копійчані вкладення, але вони виправдані.
Які Ваші враження від участі в консультаційному центрі Prian.ru? До якої міри Вас задовольнило спілкування з тими відвідувачами, які підходили до Вас як до консультанта?
Я задоволений на 100%. Хотілося б продовжити таку співпрацю і участь у всіх заходах Prian'а перш за все. Думаю, що взаємна користь від цього є як Prian'у, так відвідувачам, так і фірмам, які тут представлені.