Вважається, що пайове будівництво придумане в Росії в незабутні 90-ті роки, коли держава перестала фінансувати будівельну галузь. Тоді будівельники й почали на етапі «котловану» (а то й раніше) залучати гроші народу, який бажає вбити двох зайців: придбати нову квартиру і істотно заощадити.

«Долевку» зробили чи не ознакою «дикої» Росії разом з горілкою, лазнею та ведмедем. Тим часом цивілізованості англійські джентльмени не цураються такого способу зведення і реалізації житла і називають його «equity construction» - «будівництво по справедливості».

Втім, як повинен відзначити Інтернет-журнал про нерухомість Metrinfo.Ru, аж ніяк не англійці і не американці стали винахідниками цього терміну. Його англійське звучання - калька іспаномовного «construcción de la equidad». Термін цей виник в не настільки вже давні часи, коли в більшості латиноамериканських країн бушувала гіперінфляція. Хоча свою першість у цій справі приписують собі бразильці, «будівництво по справедливості» зародилося все-таки в Аргентині.

Аргентина: метр в обмін на зарплату

У 1983-89 роках Аргентиною правил президент Рауль Ріккардо Альфонсін. Йому дісталася бідна країна, розорена сімома роками правління військової хунти. Всі ці сім років у країні лівими партизанами велася «Брудна війна», на яку військовий уряд відповідало вилазками «ескадронів смерті». Додатково до всього, Аргентина у 1982 році зазнала поразки від англійців у Фольклендской війні, остаточно розорила її економіку та призвела до падіння військової хунти.

Особливо засмученими виявилися фінанси. Заміна знеціненого песо на нову грошову одиницю аустраль до стабілізації економіки не призвела. За сім років свого існування аустраль випробував 12 деномінацій - в останній раз його деноміновані 1 листопада 1990 в 500 тисяч разів. У таких умовах банки просто не видавали кредити - видати кредит навіть на півроку означало отримати назад в сто тисяч разів менше грошей. Валютні ж кредити були тоді заборонені законом.

І що ж було робити десарролладорам - аргентинським девелоперам, та й самим аргентинцям? Іпотечний кредит банки їм з тієї ж причини не давали, а накопичити і купити житло було неможливо, так як аустралі було безглуздо збирати. Ось тоді-то, в 1985 році Рауль Альфонсін і висунув гасло «Будівництво по справедливості».

Суть його полягала в тому, що люди, які бажають побудувати собі житло, повинні були сприяти будівельної компанії в будівництві їхніх майбутніх будинків. Щойно отримавши свою триденну зарплату (місячну і навіть тижневу при такій інфляції не видавали), аргентинець, поки гроші не подешевшали, поспішав внести внесок в sociedad anónima (SA, акціонерне товариство).

Внесок підтверджувався покупкою акції, вартість якої виражалася не в грошах, а в квадратних метрах. Як тільки у аргентинця набиралося достатня кількість акцій, він міг обміняти їх на вже раніше побудоване житло. Справа в тому, що багато компаній мали в своєму розпорядженні не тільки довгобудами, а й вже готовими будинками, побудованими ще мало не при Перона. Однак покупців на це житло не було - великі домовласники розорилися через те, що мешканці перестали платити квартплату, а до Альфонсіна будинку поквартирно не продавалися.

Будинки ці, хоча і були порожні, але охоронялися і підтримувалися в нормальному стані, а коли Альфонсін переконав девелоперів розпродавати будинку поквартирно, то «процес пішов». Будівельні компанії, нарешті-то отримали обігові кошти на завершення довгобудів і змогли скинути з балансу давно побудовані об'єкти, які, не продаючись, тим не менше, вимагали грошей на їх утримання.

До речі, в оренду, побудовані будинки не здавалися. За інформацією Ізабелли Вейсгаупт - спадкоємною власниці агентства «Inmobiliario - Segunda Mano» в ті роки існувало ліцензування як будівельної діяльності, так і діяльності з утримання дохідних будинків і одна ліцензія виключала іншу. До того ж, як відзначає Марко Кальдерон, аналітик компанії «AnaliticoRental», здача в оренду нових квартир у той час була невигідна, тому що Альфонсін покрив орендодавців великим прогресивним податком, щоб змусити їх позбутися від зайвих квартир. Будівельникам ж, не здавали побудовані будинки в оренду, навпаки, давалися субсидії.

За роки правління Альфонсіна кількість власників житла зросла від 2 до 21% населення. В даний час в Аргентині такі акціонерні товариства поширені вже не настільки широко, як при Альфонсін. Нинішня Аргентина відчуває будівельний бум. Ціни на нерухомість зростають на 15% в рік, а квадратний метр в Буенос-Айресі варто 12500-15000 песо ($ 4000-4800).

Чилі: прибутковий будують будинок гуртом

Передовий досвід Аргентини не залишився непоміченим у її сусідів. Так, за словами Хосе Ібаньєс (Jose Ibañez), власника чилійського агентства «Inmobiliario - Valparaíso», в Чилі «construcción de la equidad» з'явилося тільки після відходу Піночета, тобто після 1990 року. На відміну від аргентинців, пайовики об'єднувалися в основному для того, щоб побудувати прибутковий будинок і отримувати з нього доходи пропорційно вкладеному капіталу. Однак тепер чилійці ставляться до такого способу будівництва з певною недовірою.

Якщо в Аргентині над пайовою будівництвом суворо наглядав держава, то в Чилі це стало справою приватної ініціативи. У результаті деякі компанії не змогли виконати зобов'язання перед пайовиками й оголосили себе банкрутами. Тяжкість добудови лягла на страхові компанії, а в ряді випадків і на перестрахувальні, так як не всі страхові фірми змогли потягнути одночасне банкрутство кількох своїх клієнтів. Однак, незважаючи на всі ці перипетії, чилійські пайовики обдуреними не залишилися.

Сальвадор: обібрали пайовиків

Обдуреними залишилися пайовики сальвадорські. Як повідомляє представник компанії «Las Habitaciones АС» Хулія Гомес, пік пайового будівництва припав на початок дев'яностих, коли в країні наступив мир після довгої громадянської війни. З зруйнованих війною сіл народ хлинув у міста, а спритні ділки пропонували їм, вклавши залишки грошей, отримати незабаром нове міське житло. Вакханалія тривала до 1996 року, коли уряд заборонив цю діяльність.

Британія: «російську схему» придумали тут

Англійські будівельні компанії звернулися до «будівництву по справедливості», бажаючи гарантувати збут об'єктів, що будуються. Причому не скільки у Великобританії, скільки в бурхливо забудовуються Арабських Еміратах, в Кувейті, Єгипті, Катарі. Саме британці стали першими винахідниками «російської» схеми.

Вони не стали створювати акціонерних товариств, а просто почали продавати «повітряні замки», тобто, непобудовані об'єкти. Спочатку це викликало недовіру, але багаторічна бездоганна репутація солідних девелоперів зробила свою справу - покупці - уродженці Арабського Сходу «купилися».

Рішучі покупці садив «повітря» метр за метром, знаючи, що все одно продадуть готовий об'єкт своїм менш рішучим одноплемінникам по майбутній ціні. Адже будівельний бум у країнах Арабського Сходу збігся з бумом нафтовим, а ціни на нерухомість знаходяться майже в прямій залежності від цін на нафту. Арабам необхідно було терміново прилаштувати очманілі нафтові гроші в щось реальне. А що ж може бути реальніше того, що називається англійським словом «realty»?

До речі, найбільш відомим об'єктом, де апартаменти продаються задовго до введення в експлуатацію, можна назвати найвищий будинок у світі Бурдж Дубай (Burj Dubai), яке зводить британська компанія Sherwoods. Незважаючи на те, що закінчення будівництва планується не раніше весни 2009 року, ще на початку лютого «бурдждубайскій метр» продавали за 28 870 доларів.

Англійські експерти: «долевка» процвітає, наразі зростає нафту

Як заявив кореспонденту Інтернет-журналу про нерухомість Metrinfo.Ru, сер Айзек Черник, голова компанії «Черник Естейт», в той момент, коли ціни на нафту підуть вниз і захоплять за собою в падіння ціни на нерухомість, ці «гравці» (саме так наш експерт називає арабських пайовиків), продадуть квадратні метри за нижчою ціною, ніж вони платили за повітряні. (Поняття «повітряний метр» увів саме сер Айзек Черник. В англійській мові виходить витончене співзвуччя «air foot» - повітряний фут і «square foot» - квадратний фут.)

Точно також думає і керуючий партнер компанії «S & B» Роберт Б. Стівенсон. Незважаючи на те, що офіс його компанії знаходиться в Сіетлі, містер Стівенсон стурбований процесами, що відбуваються в канадській провінції Брітіш Коламбіа. На хвилі нафтового ажіотажу пайове будівництво розквітло в цій провінції «бумним» кольором. І в нього почали вкладатися американські інвестори, що втікають від кризи. Однак, на думку містера Стівенсона, рецесія докотиться і до Канади, причому, не пізніше 2009 року.

Тоді за бурхливим зростанням неминуче настане відкат. А покупець залишиться в програші навіть при збереженні цін на ринку. Але через інфляцію реальна ціна буде значно нижчою. Крім того, Роберт Стівенсон відзначає ще одну тенденцію - різниця між побудованим футом і непобудовані стає усе менше, і непобудовані одиниця площі вже обігнала таку ж одиницю на вторинному ринку. Остання має призвести до скорочення числа покупців повітря за рахунок переходу їх у категорію покупців вторинної нерухомості.

Резюме

Зверніть увагу, наші спікери практично не згадали про головну «російської» проблемі - ошуканих пайовикам. Судячи з усього, юридично пайовики надійно захищені. Виняток становить лише Сальвадор. І в Сальвадорі, і у нас пайове будівництво виникло не від надлишку грошей, а від їх гострого браку. В інших країнах пайове будівництво виникає там, де є приплив шалених грошей, або там, де ці гроші необхідно терміново врятувати від інфляції. Втім, і відсутність грошей, та їх надлишок ні про що хороше не кажуть: в обох випадках економіка цих країн залишає бажати кращого. Так що пайове будівництво грає якусь перехідну роль і навряд чи може служити основою будівельної галузі в розвиненій країні.

На сайте irr.ru ежедневно публикуются частные объявления о продаже квартир. Специально для тех, кто ищет себе новое жилье и создан данный раздел