Подальше зростання попиту на оренду площ прогнозується у всіх секторах ринку комерційної нерухомості в Мінську. А зростаючий попит - це стимул для розвитку ринку і гарантія високої інвестиційної прибутковості проектів, що реалізуються протягом найближчих 5 років.
Такі основні висновки річного огляду ринку комерційної нерухомості, які представила міжнародна консалтингова компанією Colliers International на презентації в готелі "Вікторія".
За словами Михайла Морозова, керуючого партнера в країнах Балтії та Білорусі компанії Colliers International, офісна нерухомість - один з найцікавіших, динамічних і привабливих секторів у світі, який однозначно є частиною глобальної інвестиційної системи. Офісні ринки є в світі практично обов'язковими для роботи великих інвестиційних та пенсійних фондів, тоді як існують деякі обмеження, які поширюються в тій чи іншій мірі на торговельну, складську та іншу нерухомість. Тому динаміка розвитку у світі сектора офісної нерухомості дуже висока, хоча в кожній окремій країні, місті вона так чи інакше прив'язана до фактичного попиту.
Офіси з місцевою специфікою
До недавнього часу вважалося, що розвиток ринку нерухомості в будь-якій країні і місті можна прогнозувати. Але досвід Москви переконує у зворотному. "Навіть самі навчені досвідом аналітики виявилися не здатні передбачити перегони попиту, які в підсумку можуть збільшити вартість оренди в 3-4 рази. Ми говоримо про те, що в світі таких аналогів немає, коли ставка змінюється не на 20-30%, а на 300-400% протягом трьох-п'яти років, якщо порівняти ставки Москви на офісні приміщення в 2003-2004 роках з 2008 роком. І за прогнозами на 2010 рік ставка як і раніше росте ", - розповів М. Морозов.
Таке незвичайне поведінка ринку пояснюється експертами не тільки географічним розташуванням Москви і амбіціями російської столиці стати метрополією на рівні Лондона чи фінансовою столицею на рівні Нью-Йорка, а наявністю в першу чергу платоспроможних великих орендарів. Це телекомунікаційні компанії, банки, компанії споживчого сектору, які розширюються і орендують все більше і більше площ. "Середня орендована площа в Москві сьогодні не дуже велика - від 5 до 10 тис.кв.метрів. Але є прецеденти оренди та покупки і 30, і 50, і 80 тис.кв.метрів, і навіть бар'єр в 100 тис.кв. метрів вже долається ", - зауважив М. Морозов.
У 2007 році ринок офісної нерухомості став одним з найактивніших секторів комерційної нерухомості в Мінську. Цей період характеризувався різким збільшенням вартості продажу та орендних ставок, особливо в перші шість місяців року, що було викликано високим попитом і маленьким пропозицією на сучасні офісні приміщення. За словами Михайла Градовіча, голови представництва Colliers International в Республіці Білорусь, орендні ставки в 2007 році зросли на 25-30%. Частка незданих офісів практично дорівнює нулю.
Як зауважив у свою чергу М. Морозов, на ринку, який динамічно розвивається протягом тривалого часу, нормальним вакантним рівнем можна рахувати від 5-10%. Фахівці Colliers International припускають, що низький рівень вакантний, що наближається до нуля, буде зберігатися в Мінську в найближчих кілька років. Тому що ростуть обидві складові - і попит, і пропозиція офісних приміщень. Більше 30 офісних об'єктів знаходяться на різних стадіях будівництва. Очікується, що в поточному році буде введено в експлуатацію трохи більше 90 тис.кв.метрів офісних приміщень високого споживчого рівня. А в 2008-2009 роках пропозицію сучасних офісних приміщень (клас "А" і "Б") зросте на 233 150 кв.метрів, збільшившись з 92 200 кв.метрів до 325 350 кв.метрів. Серед масштабних проектів, запланованих на наступні кілька років, фахівці називають офісну будівлю в 13 580 кв.метрів, побудоване місцевою компанією "СтромІнвест", і 10 000 кв.метрів офісних приміщень, що будуються Білоруським High Tech Park. Однак сучасні об'єкти, очікувані до здачі в цьому році, будуть миттєво поглинені ринком, таким чином прокладаючи шлях для збільшення цін. Більшість бізнес-центрів, укомплектованих в 2007 році, є бізнес-центрами класу "Б-2", і деякі з цих проектів побудовані під замовлення. Тільки два бізнес-центру класу "А" були введені в експлуатацію до кінця 2007 року.
Експерти відзначають зміну структури та рівня попиту. З'являється велика кількість нових компаній. Вони входять на ринок дуже обережно, відкриваючи на початковому етапі лише представницькі офіси. Тим не менше, майже всі відразу говорять про те, що протягом одного-півтора років за наявності певних стимулів для ведення бізнесу вони планують збільшувати свою присутність. Це дає підставу припускати, що в Мінську може повторитися сценарій Москви і Києва п'ятирічної давності. Приходячи в ці столиці, міжнародні компанії теж займалися моніторингом на першому етапі. У подальшому ті ж самі компанії багаторазово збільшили (продовжують збільшувати) свої площі і наростили (продовжують нарощувати) кількість персоналу.
Ставка на вільне планування, великі площі і бізнес-середовище
У першому кварталі поточного року ставки оренди продовжували рости, тому що вакантний рівень дорівнював нулю і найближчим часом навряд чи збільшиться. Тобто дефіцит пропозиції офісних приміщень буде ще довго характеризувати ринок офісної нерухомості. І у всіх сегментах класів "А", "Б1" і "Б2" орендні ставки будуть на досить високому рівні і, можливо, будуть рости в міру того, як будуть приходити середні і великі компанії. При цьому, як і в усіх столицях світу, основну погоду будуть робити телекомунікаційні компанії, банки, компанії споживчого сектора. Вони ж будуть диктувати і рівень якості. При виборі об'єкта звертатиметься увага на наявність концепції, функціональність, забезпеченість інфраструктурою, яка здатна підтримувати бізнес, а також на цілий ряд технічних вимог.
Як правило, у середніх і великих міжнародних компаній список вимог розміщується на 5-10, а іноді й на 40 сторінках густого тексту. Це те, що вони хочуть бачити, що повинні отримати в результаті оренди приміщення. Сьогоднішні орендарі розраховують на відкриту планування, хочуть уникнути коридорній системи і маленьких приміщень, хочуть мати свободу в плануванні своїх площ з урахуванням їх структурних особливостей. І, безумовно, ці вимоги будуть впливати на ті проекти, які сьогодні знаходяться на етапі планування, проектування і будівництва і які поповнять список пропозиції в найближчих п'ять років, уточнив М. Морозов.
Частина з об'єктів, оскільки були спроектовані і сплановані 2-3 роки тому, в короткостроковому терміні будуть вигравати, але в довгостроковому - можуть програвати, тому що стрімко змінюються вимоги та очікування орендарів.
Фахівці припускають також, що в найближчих кілька років істотно збільшаться площі орендованих офісів. Якщо в 2006-2007 роках максимальний метраж приміщень, з якими здійснювалися угоди, обмежувався трохи більше 2 тис.кв.метрів, "то в поточному році буде подолана планка близько 4-5 тис.кв.метрів, а в наступному році - 10 тис . кв. метрів ", прогнозують фахівці. Збільшення розмірів орендованих приміщень буде впливати на ставки і на умови оренди (експлуатаційні витрати, витрати з утримання загальних площ, які повинні розподілятися пропорційно між орендарями, та інші додаткові витрати).
Ставки інвестиційної прибутковості в Мінську в середньому в 2 рази вище, ніж у столицях Балтії, і вище, ніж у Москві та Києві. Це обумовлено тим, що ринок офісної нерухомості серйозно відстає у своєму розвитку від сусідніх столиць. Очікується, що в 2009 році планується ввести лише близько 180 тис.кв.метрів, що дуже мало для міста з двохмільйонним населенням. До речі, кількість населення теж має велике значення, коли мова йде про оцінку потенціалу ділової активності. У компанії Colliers International досить оптимістично оцінюють діловий потенціал білоруської столиці: через 5 років все зміниться, ринок стане невпізнанний. Обсяг уведення нових об'єктів істотно зросте.
У компанії Colliers International безумовно чекають на початок будівництва багатофункціональних комплексів, тому що бачать у них майбутнє. Як зауважив М. Морозов, досвід Москви показує, що найбільший ефект досягається, коли зводяться багатофункціональні центри. У них є можливість формувати оптимальну бізнес-середовище. Компанія, яка розміщує там офіс, отримує ряд додаткових переваг. І Мінськ - не виняток. Експерти вважають, що окремі офісні будівлі будуть користуватися попитом і будуть конкурентоспроможними, якщо вони розташовані в центрі міста. Але якщо за межами центру - то майбутнє за діловими районами (кварталами), якщо вони орієнтовані на створення бізнес-середовище.
Для торгівлі не вистачає майданчиків
Ринок торговельної нерухомості - не менш цікавий. На даний момент він знаходиться, як вважають експерти, на самому початковому етапі розвитку поколінь торгових центрів. Для порівняння, в Західній Європі цей сектор нерухомості переживає вже четверте покоління торгових центрів. Кожне покоління - це своя особливість планування, наповнення функціями та підбору орендарів відповідно, які повинні бути присутніми і які розраховані не тільки на продаж товарів відвідувачам, а й на їх проведення часу. І Мінськ в цьому плані не виняток.
І успішність об'єктів у найближчих п'ять років залежатиме від професійності керуючої компанії, тих, хто реалізує проекти, тому що балансувати на великих площах потрібно дуже акуратно. Тому що громадські функції, якими наділяються торгові центри третього й четвертого поколінь, часто не приносять грошей і вимагають дотацій. Ці витрати забудовнику доводиться розкласти на всіх орендарів, що може вплинути негативно на рівень конкурентоспроможності об'єкта.
Але як би там не було, ринок торговельних об'єктів - один з найбільш динамічно розвиваються секторів нерухомості в плані обороту. До 2007 року не багато рітейл-об'єкти перевищували 5000 кв.метрво. Більш великі торгові центри з якірними орендарями почали з'являтися на ринку в 2005 році. Тоді ж спостерігався і рекордний пік орендних ставок. Останні збільшилися до 100-120 євро за кв. м. / місяць, що призвело до державної інтервенції та зниження орендних ставок на 10-30%. Однак орендні ставки великі і до цього дня в порівнянні з сусідніми країнами.
У найближчому майбутньому рітейл-сектор буде представлений в багатофункціональних комплексах, в будівництві торгових центрів, віддалених від центральної частини міста, а також буде спостерігатися зростання в загальному об'ємі ринку не лише столиці, а й обласних міст. За оцінками фахівців Colliers International в минулому році на мінському ринку було доступно 111 000 кв.метрів торгових площ у таких великих центрах, як «Столиця» (60000 кв. М) і «Глобо» (25 000 кв. М).
Експерти прогнозують, що в 2008-2009 роках ринок збільшиться на 109 000 кв.метрів торгових площ. Значний внесок буде зроблено торговим центром «Престон Плаза» (40 000 кв.м.), який будується фірмою "Арвітфуд" і очікується до здачі в 2008 році.
Ситуація на ринку торгових об'єктів така, що в числі великих комплексів, як і раніше відсутні такі, які обслуговували б не тільки жителів окремого міста, а й усієї республіки. Торгова площа такого об'єкта повинна бути близька до 100 тис.кв.метрів і більше. І в ньому мають бути самі різні якірні орендарі. До речі, набір класичних якірних орендарів в аналогічних торгових центрах у містах Балтії займає близько 50% площ, що забезпечує стабільну прибутковість об'єкта та стабільні орендні ставки.
М. Морозов зауважив, що сьогодні вже відомий ряд торгових операторів з центральної та східної Європи, а також Росії, які планують входити на ринок Білорусі в найближчі 2-3 роки. Це один з останніх ринків у Європі, який ще не охоплений і стоїть біля них у черзі. У білоруського ринку є своя специфіка, яка стримує активність міжнародних операторів. Наприклад, щоб прийти на білоруський ринок, потрібно пройти досить громіздку систему сертифікації продукції, узгодження цін і т.д., що для компанії, у якої відсутній досвід роботи на білоруському ринку, є серйозною перешкодою.
Другу перешкоду - дефіцит пропозиції торговельних площ. Будь-який торговельний оператор, якщо він великий, якірний, планує свою роботу, як правило, на 2-3 роки, а то й 5 років вперед. Крім того, він не може прийняти рішення в березні і вийти на ринок у квітні. Як правило, це займає рік-півтора, а в компаній, які займаються постачанням обладнання, електроніки, спортивних товарів, і все 2 роки. За словами М, Морозова, жоден оператор не буде приходити на ринок, відкриваючи один магазин. Як правило, програма включає відкриття 5-15 магазинів. І якщо ринок не може запропонувати сьогодні потрібну кількість діючих або споруджуваних об'єктів, або хоча б проектованих, де можуть бути розміщені плановані магазини, то оператори найчастіше відкладають початок входження на ринок на більш пізній термін.
Складська логістика поки не в пошані
Подібно офісним і рітейловим секторам промисловий сектор переживає дефіцит сучасних складських об'єктів в умовах зростаючого попиту, що вимагає більшої пропозиції. До 2007 року існували в основному маленькі (2-3 тис.кв.м) об'єкти, побудовані під замовлення. Усього лише один об'єкт в 5 тис.кв.метрів існував в Мінську. Заплановане пропозицію у 132 тис.кв.метрів на 2008-2009 роки істотно не змінить ситуацію, тому що попит постійно зростає. В останні роки попит був на об'єкти, що розташовуються в діапазоні 20-40 км від міста і близько до магістралі, залізничних коліях і великим відкритим ділянкам. Дефіцит пропозиції на складські приміщення істотно позначилася на орендних ставках. Подальше збільшення орендних ставок очікується зважаючи поступового введення проектів. Більшість складських приміщень буде побудовано в 2009 році.
«Республіці Білорусь як провідної європейської країні в плані транспортних вантажоперевезень потрібні сучасні складські об'єкти. Так як сектор комерційної нерухомості Мінська знаходиться в активній фазі росту, інвестори приділяють більшу увагу таким найбільш вигідним секторам, як складської. Держава також ухвалив рішення залучити іноземні інвестиції в цей сектор нерухомості, виділяючи ділянки для будівництва інвесторам, зацікавленим розвивати великі логістичні об'єкти », - сказав Михайло Градовіч.
Компанія Colliers International заснована в 1976 році, сьогодні є однією з провідних консалтингових компаній в галузі комерційної нерухомості. Сьогодні до компанії входять понад 10 тис. осіб, що працюють в 267 офісах, які в свою чергу розташовані в 57 країнах світу.
За словами М. Морозова, тільки за минулий рік компанією було відкрито близько 10 різних офісів в Африці, Тихоокеанському регіоні та інших частинах світу. Її дохід у 2007 році перевищив 1,6 млрд.дол.США. Загальна кількість співробітників тільки в офісах країн, безпосередньо є сусідами з Білоруссю, перевищує 450 чоловік. У планах розвитку компанії на найближчих п'ять років - освоєння нових ринків, нових регіонів, де спостерігається велика інвестиційна активність, а також розширення присутності там, де Colliers International вже має свої представництва та офіси.